Qué hacer con tus primeros 50.000 euros: piso para alquilar o fondo indexado, con números de España
Hay una cifra que cambia las conversaciones de sobremesa: cincuenta mil euros. Por debajo, nadie opina. Por encima, todo el mundo tiene un plan para tu dinero. Un cuñado que jura por el ladrillo porque «los pisos nunca bajan». Un compañero de trabajo que descubrió los fondos indexados hace ocho meses y ya predica. Un amigo que te reenvía un vídeo de alguien que compró seis pisos antes de los treinta.
Casi ninguno ha hecho la cuenta con los números de aquí. Los del piso de Ohio no valen para Getafe, y no por poco: cambian el impuesto de compra, el tipo de la hipoteca, la relación entre alquiler y precio, la fiscalidad del arrendador y los plazos de los juzgados. Así que vamos a hacerla, con datos de España y del verano de 2026, y a dejar los supuestos a la vista.
Con 50.000 euros en España no compras un piso de 250.000
Aquí empieza el primer desajuste. El banco financia como norma el 80% del precio de compra, así que hace falta un 20% de entrada. Pero además hay que pagar los gastos e impuestos de la compraventa, y esos no se hipotecan: van en efectivo. En vivienda de segunda mano suponen entre el 10% y el 12% del precio, según la comunidad. El grueso es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que va del 6% de Madrid al 10% de las comunidades más caras, y al que se suman notaría, registro, gestoría y tasación.
Sumando entrada y gastos, hay que poner alrededor del 31% del precio. Con 50.000 euros el techo está en una vivienda de unos 160.000: 32.000 de entrada, 17.600 de impuestos y papeleo, y los 400 que sobran para pintar el salón. No hay piso de 250.000 en esta historia.
Los números del piso, mes a mes
El comprador pide 128.000 euros a 30 años. El euríbor cerró julio en el 2,855% y en la primera decena de agosto de 2026 se mueve alrededor del 2,9%, y el tipo medio de las hipotecas nuevas que publica el INE se ha ido colocando entre el 2,84% y el 2,98% en los primeros meses del año. Con un 3% redondo, la cuota sale a 540 euros al mes.
El alquiler es lo que hay que mirar enfrente. La rentabilidad bruta de comprar para alquilar en España bajó al 6,5% en el segundo trimestre de 2026, según idealista, desde el 7,2% de un año antes. Sobre 160.000 euros son 10.400 al año, unos 867 euros al mes. En Jaén o Murcia esa cifra sube (7,4% y 7,3%); en San Sebastián se hunde al 3,4%, y ahí la cuenta ni empieza.
867 menos 540 son 327 euros de diferencia. Ese es el número que se cuenta en las cenas. Y ahora los que faltan, en cifras anuales para una vivienda de este precio:
- IBI: unos 400 euros.
- Comunidad: unos 900, y sube en cuanto hay ascensor o portero.
- Seguro de hogar: unos 250.
- Provisión para mantenimiento: 1% del valor, unos 1.600.
- Vacío entre inquilinos y coste de volver a alquilar: unos 350 de media anual.
Son 3.500 euros al año que salen de los 10.400. Lo que queda después de pagar la hipoteca son 420 euros al año. Treinta y cinco euros al mes. Una avería del termo se lleva dos años de ese flujo.
El impuesto que casi no se paga los primeros años
Hay una pieza que sí juega a favor del casero y que suele quedarse fuera de la conversación. El arrendador se deduce los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones y, sobre todo, la amortización: un 3% anual del valor de construcción del inmueble, un gasto contable que no sale de la cuenta corriente. Con las cifras del ejemplo, esa amortización ronda los 3.300 euros y deja el rendimiento neto pegado a cero.
Encima se aplica una reducción sobre lo que quede. La Ley 12/2023 fijó un 50% general para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, sube al 70% cuando se alquila a jóvenes de 18 a 35 años en zona de mercado tensionado y llega al 90% si en esa zona se firma bajando la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior. Los contratos anteriores a esa fecha mantienen el 60%. Traducido: los primeros años el alquiler tributa poco o nada, y eso es dinero real.
Lo que no cabe en la hoja de cálculo
Un tejado dura veinte o veinticinco años, una caldera quince, un termo diez. No son sorpresas, son fechas de caducidad que llegan cuando les toca y cuestan miles de euros de golpe. A eso se le añaden las derramas del edificio, que no las decide el propietario sino la junta.
Y está el riesgo que estropea el argumento en diez segundos: el inquilino que deja de pagar. Basta un mes de impago para iniciar el procedimiento, pero entre presentar la demanda y el lanzamiento pasan de forma habitual entre 6 y 12 meses, y hay casos que se van a 18 o más cuando el juzgado está saturado o se declara la vulnerabilidad del ocupante. Durante todo ese tiempo la cuota, el IBI y la comunidad siguen puntuales. Un solo episodio se come varios años de los 420 euros anuales de antes.
El otro camino: 50.000 euros en un fondo indexado
Un fondo indexado no elige empresas: compra todas las de un índice y se limita a replicarlo. El MSCI World, el más usado para esto, agrupa unas 1.400 compañías grandes y medianas de países desarrollados. No hay gestor acertando ni fallando, y por eso cuesta poco: la comisión interna de estos fondos va del 0,06% al 0,20% anual, y una cartera contratada a través de un gestor automatizado en España se mueve entre el 0,40% y el 0,53% todo incluido.
La rentabilidad de los últimos treinta años del MSCI World se sitúa en torno al 8-8,5% nominal anual, que se queda cerca del 6% descontando inflación. Es un promedio histórico y no un contrato: hay años del 25% y años del -35%.
Con un supuesto del 7,5% anual ya descontadas comisiones, 50.000 euros quietos veinte años se convierten en unos 212.000. Si además se aportan 300 euros al mes, la cartera llega a unos 378.000, de los cuales 122.000 son dinero puesto y el resto interés compuesto. Hacienda no aparece hasta que se vende: las ganancias van a la base del ahorro, que en 2026 tributa del 19% al 30% por tramos, con el 30% estrenándose para lo que pase de 300.000 euros.
Dónde está cada uno a los veinte años
Supongamos que el piso se revaloriza un 3% anual, que es un supuesto conservador para un país donde el índice de precios de vivienda del INE ha subido un 12,9% en tasa anual y donde el metro cuadrado está en máximos históricos, pero también donde los precios cayeron cerca del 40% entre 2007 y 2013. Esos 160.000 euros pasan a valer unos 289.000. Quedan 56.000 de hipoteca por pagar, así que el patrimonio neto en el inmueble es de unos 233.000, más el flujo acumulado de dos décadas, que con las subidas de renta puede sumar otros 20.000.
Frente a eso, la cartera indexada sin aportaciones se queda en 212.000 y con 300 euros al mes llega a 378.000. La conclusión incómoda para los dos bandos es que el resultado depende de una sola variable: si el inversor de bolsa se limita a dejar el dinero quieto, el piso gana por poco, y gana gracias al apalancamiento, porque con 50.000 euros se controló un activo de 160.000 y la revalorización actúa sobre el total. Si aporta cada mes, el índice se despega y no hay discusión.
El apalancamiento también funciona hacia abajo, y ahí está la letra pequeña de la palanca: una caída del 20% en el precio de la vivienda se lleva 32.000 euros, que es prácticamente toda la entrada.
Las preguntas que de verdad deciden
Las dos opciones acaban en cifras parecidas y llegan por caminos que no se parecen en nada. El piso pide deuda, concentra todo el capital en un barrio y en un solo activo, y exige atender llamadas, buscar inquilinos y coordinar gremios durante veinte años sin cobrar por ese trabajo. La cartera indexada reparte el dinero entre miles de empresas, se vende en dos días y no llama nunca, a cambio de enseñar en pantalla caídas del 30% o del 40% que empujan a mucha gente a vender justo en el peor momento y a volver a entrar cuando el mercado ya se ha recuperado.
Así que las preguntas útiles no son «piso o bolsa». Son cuánto vale una hora del tiempo de quien invierte, cuánta deuda aguanta sin perder el sueño, si necesita dinero entrando cada mes o le sirve el patrimonio dentro de veinte años, y qué relación hay entre alquiler y precio en el barrio concreto que tiene en la cabeza. Cuando el alquiler anual se acerca al 8% del precio de compra, el ladrillo se defiende solo. Cuando baja del 5%, todo depende de que los precios sigan subiendo.
Los números de arriba son un ejemplo con supuestos explícitos, no una previsión, y nada de esto es asesoramiento ni recomendación de inversión: la decisión es de quien pone el dinero.