Hipoteca al 100 % pignorando la cartera de acciones: cómo funciona y qué se está arriesgando
La cifra que todo el mundo repite es el 80 %. Un banco financia el 80 % del valor de la vivienda y el 20 % restante lo pones tú. A eso hay que sumarle impuestos, notaría y registro, así que la regla práctica es que para comprar una casa de 100 hacen falta unos 30 de ahorro: el 20 % de entrada y en torno a un 10 % de gastos.
En un vídeo público, uno de los cuatro de spicy4tuna cuenta que consiguió el 100 %. Y explica cómo, que es la parte interesante: no tenía el dinero en la cuenta, tenía una cartera de acciones, y la pignoró.
Qué es pignorar
Pignorar es dejar un bien en garantía sin venderlo. Tú sigues siendo el dueño de esas acciones, siguen cotizando y siguen subiendo o bajando, pero quedan inmovilizadas: no puedes venderlas mientras dure la garantía, y si dejas de pagar, el banco se cobra con ellas.
Para el banco es una garantía cómoda. Un piso tarda meses en venderse y hay que tasarlo; una cartera de valores se liquida en un día y su precio está en la pantalla. Por eso acepta prestar por encima de lo que le prestaría a otro con el mismo sueldo.
Y para quien compra tiene una ventaja que explica toda la operación: no vende. Si hubiera vendido las acciones para poner la entrada, habría pagado impuestos por la plusvalía y se habría quedado fuera del mercado. Pignorando, se queda dentro y compra la casa.
Dónde está el filo
En que el riesgo se multiplica por dos y en la misma dirección.
Si la bolsa cae con fuerza, la garantía vale menos, y el banco puede pedir que se refuerce: aportar más valores o más dinero. Es lo mismo que un ajuste de garantías de toda la vida, solo que con la casa dentro de la ecuación.
Y hay un segundo filo que en el vídeo se nombra de pasada y es el que más duele: cuando se financia el 100 %, cada punto de interés se calcula sobre una cantidad mayor y durante todos los años del préstamo. La operación que sale a cuenta con tipos al cero puede no salir a cuenta con tipos al cuatro, y la hipoteca dura veinticinco años, que dan para varios ciclos.
Para quién tiene sentido y para quién no
Tiene sentido para un perfil bastante concreto: alguien con una cartera de valores grande y estable, con ingresos que aguantan la cuota sin depender de esa cartera, y con la intención de no vender.
No lo tiene si la cartera es el ahorro de emergencia, porque entonces se queda inmovilizado justo lo que se necesita disponible. Ni si la cartera es volátil: pignorar algo que puede caer un 40 % en tres meses convierte una compra de casa en una operación apalancada.
Las cuentas que hay que hacer antes
Cuatro, y ninguna es complicada.
Cuánto sube el interés por financiar el 100 % en lugar del 80, multiplicado por los años del préstamo. Ese es el coste real de no poner entrada.
Cuánto habría costado vender parte de la cartera: impuestos por la plusvalía y lo que se deja de ganar. Si esa cifra es menor que la anterior, la operación no compensa.
Qué caída aguanta la garantía antes de que el banco pida refuerzo, y si en ese momento habría con qué reforzarla.
Y qué pasa si hay que vender la casa con una hipoteca del 100 % y el mercado plano: se vende debiendo más de lo que vale.
La operación existe, es legal y algunos bancos la hacen. Lo que no es, es un truco: es cambiar riesgo por liquidez, y conviene saber exactamente cuánto riesgo se ha cambiado.
Este artículo explica un mecanismo financiero a partir de lo que se cuenta en un vídeo público y no es asesoramiento ni recomendación de nada.