Cuántos pisos tienen los fondos de inversión en España: lo que se sabe con datos de Hacienda y por qué nadie da la cifra exacta
Cuántos pisos tienen los fondos de inversión en España es una de esas cifras que todo el mundo cita y nadie enlaza. En un corte del pódcast «Lo más odiado», de El Confidencial, que circula desde el 25 de septiembre, alguien recuerda a una tertuliana que aseguraba que «1.000 casas tiene BlackRock», y el resto de la mesa le contesta que los pisos de alquiler son de gente corriente con dos o cuatro viviendas. Ninguno de los dos números trae fuente. Si uno intenta comprobarlo, descubre algo poco conocido: en España no existe un registro público que cuente los pisos de los fondos de inversión.
Lo que sí hay son estimaciones del Banco de España hechas con datos fiscales, y con ellas se puede llegar bastante cerca.
Cuántos pisos tienen los fondos de inversión en España: la cifra que sí está medida
El Documento Ocasional 2432 del Banco de España, publicado en 2024, calcula con datos de la Agencia Tributaria y del Catastro qué parte del alquiler de vivienda habitual está en manos de sociedades. Para 2021, el resultado es un 8,1 % en el conjunto de España. Los particulares tienen el resto, algo más del 90 %.
Ese 8,1 % mete en el mismo saco a todas las personas jurídicas: fondos de inversión, SOCIMI, aseguradoras, bancos, promotoras que alquilan lo que no vendieron y sociedades familiares que tienen pisos a nombre de la empresa. No hay un desglose público que separe a los fondos del resto. Por eso, cuando alguien da una cifra exacta de pisos de un fondo concreto, lo honrado es preguntar de dónde la saca.
Para hacerse una idea del tamaño: la estadística de viviendas declaradas en el IRPF de la Agencia Tributaria cuenta unos 2,5 millones de viviendas alquiladas como residencia habitual por personas físicas en 2024. Si los particulares son en torno al 92 % del mercado, las sociedades rondarían las 200.000 viviendas. Es un orden de magnitud hecho a mano, mezclando un porcentaje de 2021 con un recuento de 2024, y no una cifra oficial. Dentro de esas 200.000 estarían los fondos, pero también todo lo demás.
Por qué nadie publica el número exacto
Hay tres motivos, y ninguno es una conspiración.
Los fondos no compran a su nombre
Un fondo internacional suele comprar a través de sociedades españolas, a veces una SOCIMI, a veces una sociedad limitada con un nombre que no dice nada. En el Catastro aparece la sociedad, no el fondo que está detrás.
La ley no habla de fondos
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda no define fondo de inversión ni fondo buitre. Define gran tenedor: la persona física o jurídica con más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas tensionadas, las comunidades autónomas pueden bajar el listón a cinco inmuebles. Un fondo es gran tenedor, pero también lo es un particular con once pisos heredados.
Las cifras de las propias empresas no son comparables
Cada gestora informa de sus activos a su manera: viviendas en propiedad, gestionadas, en construcción o en cartera de préstamos. Sumar memorias de empresas distintas da un número que no mide lo mismo que la estadística fiscal.
Dónde pesan más las sociedades
El mismo documento del Banco de España da el porcentaje por comunidades. Las sociedades tienen más peso donde el alquiler es más caro y más urbano:
- Cataluña: 11,1 %.
- Comunidad de Madrid: 10,3 %.
- Canarias: 9,1 %.
- Comunitat Valenciana y Castilla-La Mancha: 7,2 %.
- Andalucía: 7,1 %.
- Galicia: 3,8 %.
- Extremadura: 2,6 %.
Incluso en Cataluña, nueve de cada diez pisos alquilados como vivienda habitual son de un particular.
Cómo se compara con Alemania y Francia
Aquí está lo que más sorprende a quien llega al tema con la idea de que España está tomada por los fondos. Según las estimaciones de la consultora CBRE que cita el Banco de España, los grandes inversores institucionales, es decir entidades financieras, aseguradoras, fondos y SOCIMI, tienen el 34 % del alquiler residencial en Alemania y el 23 % en Francia. Las dos cifras no se calculan igual y la comparación es gruesa, pero da la escala: en España, todas las sociedades juntas no llegan a la mitad de lo que tienen solo los institucionales franceses.
El Banco de España, en su Informe Anual 2023, lo interpreta como un problema de oferta: los pequeños caseros no tienen economías de escala ni pueden repartir el riesgo, y el banco central propone «promover la profesionalización del mercado del alquiler». Es una postura discutible y muy discutida, pero conviene saber que existe antes de dar por hecho que el problema son los fondos.
Qué se compra y qué se vende ahora
Si los fondos estuvieran comprando España a manos llenas, se vería en las notarías. El Informe Anual 2025 del Banco de España, con datos del Consejo General del Notariado, dice que las personas jurídicas hicieron el 10 % de las compras de vivienda en 2025, en línea con la media desde 2020. Las ventas de sociedades que no se dedican principalmente a lo inmobiliario fueron el 16 % del total de compraventas.
El mismo informe recuerda que el valor en bolsa de las principales SOCIMI cotizadas era, en marzo de 2024, menos del 2 % del valor de todas las empresas del IBEX 35. Son un vehículo muy usado por los inversores internacionales, pero no son gigantes.
La pregunta que conviene hacer
La pregunta útil, más que cuántos pisos tiene un fondo, es cuántos pisos tienen todas las empresas en el barrio de cada uno. En la media española es poco, en algunos distritos de Madrid y Barcelona es bastante más, y la estadística pública todavía no baja a ese nivel. Mientras no lo haga, cualquier cifra concreta sobre un fondo concreto debería venir con su fuente al lado.