Comprar para alquilar en Bruselas

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Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor Dalamar » 21 Ene 2016 18:57

Venimos de: viewtopic.php?f=20&t=1562&p=11173#p11173

por alejperez » 21 Ene 2016 17:32

Es curioso, hace poco, con los atentados de Bataclán y todo el lío en Molenbeek, en Bruselas, me puse a mirar el precio de apartamentos pequeños en ese barrio.

Tengo la impresión de que se podría dar una gentrificación ahí en pocos años, aunque eso es un riesgo. Aún así quizás se podría comprar un estudio/apartamento por unos 75-90mil.

Quizás se les podría sacar un 4,5 - 5% neto de alquiler (quitando gastos), teniendo en cuenta que la renta de alquiler de particular a particular no paga impuestos ahora mismo en Bélgica.

También por ahora se podría conseguir una hipoteca a tipo fijo al 2,5%, poniendo un 25% de la inversión, con lo que aún podría ser más interesante.

Si se tiene en cuenta que a partir de los 6 años ya no se paga plusvalía en la venta de vivendas, y con la "esperanza" de Gentrificación de esos barrios, Molenbeek por ejemplo, podría ser una buena inversión.

Sólo me falta convencer a mi contraria :)

por Dalamar » 21 Ene 2016 17:37

Cual es la renta bruta de un apartamento de 75-90K en Molenbeek?

por alejperez » 21 Ene 2016 17:57

Según búsqueda sencilla en Immoweb, entre 500 y 700€. Supongo que más cerca de 500 por ahora. Pero también con apenas gastos fijos.

http://www.immoweb.be/fr/recherche/appa ... &maxroom=1

por Dalamar » 21 Ene 2016 18:06

Interesante... Si hubiese alguien de confianza que lo gestione, se podria investigar un poco mas!

Voy pegandole un vistazo, algun grafico con la evolucion del precio de la vivienda por alli?

por alejperez » 21 Ene 2016 18:32

De momento lo más rápido es esto:

http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/ ... trie/immo/

Pero también me baso en comentarios de gente de la construcción, en Bruselas capital se hace poca vivienda nueva, la región está encajonada en Flandes y lo que más se hace es renovación, así que realmente no hay mucho más "nuevo" cada año.

Cierto que los belgas suelen largarse de la capital para comprar parcelita y chalet lejos, pero vienen cada vez más inmigrantes, de los de poder adquisitivo (funcionarios europeos, etc..), y de los de bajo y estudiantes, pero los de bajo al final acceden a ayudas públicas del CPAS (ayudas al alquiler, pasta por hijos, etc...), y pueden pagar el alquiler. Incluso el CPAS (servicios sociales) les ayudan.

Por otro lado, como te digo, Molenbeek está en realidad pegado al centro por una parte, (paradas de metro desde Compte de Flandre hasta Beekkant y Gare de l'Ouest). Yo mismo vuelvo a casa caminando cruzando el centro de bruselas y parte de Molenbeek muchos días. Por lo que tengo la impresión de que antes o después los políticos querrán "revalorizar" al menos parte de la Comuna.., aunque esto ya es aparte :)

por alejperez » 21 Ene 2016 18:46

Ah, tened en cuenta que el impuesto de compraventa de vivienda en Bruselas capital es del 12,5%!!!, a cargo del comprador, con lo que, con gastos de notario y demás se puede ir a un 15%. Por ello no buscaría viviendas de más de 80/85k.
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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor Dalamar » 21 Ene 2016 18:58

Eso desde luego es bastante un 15% en gastos de compra es un pico, hay impuestos de venta?
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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor alejperez » 22 Ene 2016 10:12

A partir del 6º año no hay impuestos de plusvalía, de venta. Unos pocos cientos de euros de gastos de vendedor, su propio notario, aquí hay un notario "de comprador" que hace casi todo, y otro representante del vendedor en el papeleo, que casi no hace nada.

La parte cara es la del comprador como he indicado, el 15% incluyendo impuestos y gastos varios (notario, registro, etc..).

Todo esto lo comento de primera mano, pues hace pocos meses acabo de comprar un apartamento en Bruselas yo mismo, en la zona de Laken, a 10 min. del estadio Heysel y del Atomium. Pero éste es para vivir, no "inversión", lo típico del españolito, en vez de alquiler pagar hipoteca, a tipo fijo 20 años 2,5%. Pero bueno, me sale igual que lo que me costaba el alquiler y evalué todo lo que he comentado en cuanto a la evolución a la vivienda en Bruselas capital.

Eso sí, es más grande, familiar, 110m2 + trastero y garaje.

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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor Dalamar » 22 Ene 2016 10:48

Lo de impuestos de venta despues de 5 años es igual en Hungria.

Comprar para vivir no me parece mal, siempre que la rentabilidad hipotetica no sea demasiado baja, el mejor inquilino que puedes tener eres tu mismo, no hay costes de gestion etc... Y la satisfaccion que te da vivir en un piso propio tambien tiene su valor, yo lo veo bien, siempre que no te limite tu movilidad laboral.

Si el alquiler es un 2% del precio, pues compensa mas vivir en un sitio mejor de alquiler que mucho peor comprando, por ejemplo en la costa mediterranea, comprar un primera linea de playa con piscina etc... Es muy caro, pero alquilarlo no lo es, comprar para alquilar ahi es muy mal negocio, pero disfrutar un pisazo por un alquiler un poco mas alto que la media no me parece mala idea...
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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor JoseCas » 22 Ene 2016 12:28

Entonces alejperez ya contamos con un contacto en Bruselas para hacer negocios durante los próximos 20años no jeje?
Si encuentras algún chollo y buscas socio inversor ya sabes los compas del foro los primeros jaja.
Un saludo y que disfrutes del piso!

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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor Dalamar » 22 Ene 2016 13:42

Primero a investigar un poco el tema, barrios, gastos y un largo etc...
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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor JoseCas » 22 Ene 2016 21:08

Los impuestos de compra del 15% son una pasada.
http://www.expansion.com/economia/2015/08/02/55bdec9c22601d56588b4574.html
Segun S&P Bélgica será de los pocos sitios en Europa donde bajaran los precios de la vivienda en 2016.

Oye ¿y el mercado Inmobiliario Griego como lo veis?Invertir en Grecia es muy arriesgado con la incertidumbre en la que se mueve pero los precios de la vivienda deben estar cayendo de lo lindo con los brutales ajustes que está sufriendo el país. Podría dar oportunidades interesantes en los próximos años, ¿no creeis?

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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor alejperez » 22 Ene 2016 23:49

Aquí hay un buen mapa con precios de la vivienda en Bélgica.

http://www.kadaster.be/Belgie/Bruxelles ... -Molenbeek

http://www.standaard.be/berekenen/huizenprijzen

Hay que tener en cuenta que lo que yo comento no aplica a Bélgica, sino a Bruselas y, en concreto, a zonas más "deprimidas" como Molenbeek, Schaerbeek o Evere, por la situación concreta de la Ciudad/Región Capital en cuanto a vivienda, inmigración, funcionarios europeos, etc...

Además, mirando la pirámide de población, Bélgica es mucho más "sana" que España o Grecia.

Pero en el resto de Bélgica, salvo Amberes, Gante y poco más, son pueblos con casitas unifamiliares, adosadas o no, y ahí sí que no invertiría yo, salvo para vivienda familiar y, con lo malos que son los atascos aquí, ni eso.

Saludos

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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor Dalamar » 23 Ene 2016 07:15

Y que ocurrira con los atascos cuando los coches auto-conducidos sean la norma, para lo cual no creo que quede tanto? Quiza a la gente no le importe vivir un poco mas lejos, a fin de cuentas no tienes que conducir, solo leer el email o las noticias mientras llegas, no?
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Re: Comprar para alquilar en Bruselas

Mensajepor alejperez » 24 Ene 2016 16:49

He visto que has abierto un hilo respecto a los coches autónomos. Pondré mi opinión al respecto ahí.

En cuanto a Bruselas, puesto a verle "riesgos" no creo que el coche autónomo sea uno de ellos, al menos no distinto de como afectaría a otras ciudades en todas partes.

Riesgos en Bruselas veo otros, el mayor que la inestabilidad en la UE la rompa y se acabe el tema de funcionarios europeos, lobbies y similares. Entonces sí que la inmobiliaria en Bruselas caería a la mitad. Pero como hay tanta gente viviendo de esto lo veo difícil pero, quién sabe...

Otro riesgo es que el gobierno de la región de Bruselas es por demografía casi siempre mayoritariamente francófono-socialista. Eso significa que no van a tener los impuestos más bajos en Flandes casi nunca. Y que en cualquier momento se les puede ir la demagogia contra los pisos "vacíos", alquileres abusivos y similares, aunque la ley belga es bastante buena al respecto para el propietario.

Esas política también pueden hacer que, en vez de regenerar barrios, sigan atrayendo inmigración de bajo perfil para incrementar su base de votantes. De eso mismo se ha acusado al ex alcalde de Molenbeek, Philippe Moureaux, que básicamente fue el que lo convirtió en un pequeño Magreb, y promovió una ley para los residentes extranjeros, incluso no comunitarios (marroquíes) pudiesen votar en elecciones locales...

Sin embargo estos mismos políticos están ya promoviendo proyectos de regeneración en otros sitios de Bruselas, como el proyecto http://www.neobrussels.com/ al lado de donde vivo.

En fin, como toda inversión es un riesgo.


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