Manila se ha convertido en uno de los principales mercados de inversión inmobiliaria de Asia en 2014, según una nueva encuesta realizada por Urban Land Institute y PwC.

En el informe “Tendencias emergentes en bienes raíces de Asia Pacífico” de ULI y PwC, Manila ocupó el cuarto lugar entre 23 ciudades asiáticas en términos de perspectivas de inversión en la ciudad.

Tokio, Japón, recuperó su estatus como el destino de inversión más popular de la región, seguido de Shanghái y Yakarta. Manila superó a Sydney (5°), Guangzhou (6°), Singapur (7°), Beijing (8°), Osaka (9°) y Shenzen (10°).

El informe atribuyó el rápido aumento de la capital filipina en la encuesta a su economía de rápido crecimiento, así como a su creciente popularidad como destino para las empresas multinacionales de servicios subcontratados. También se citaron las mejoras percibidas en los problemas de transparencia y gobernabilidad que han afectado al país durante mucho tiempo.

“Un gran motor es Manila, que subió a 4 de 12 el año pasado… Hemos estado escuchando durante un par de años el éxito y el impacto del sector BPO, así como la demografía positiva y el crecimiento del PIB”. John Fitzgerald, director ejecutivo de ULI Asia Pacífico, durante una presentación el jueves por la noche.

Fuente: http://www.abs-cbnnews.com/business/01/ … sia-survey

El tema de la “burbuja de activos a punto de estallar” en el mercado de condominios residenciales de Filipinas sigue siendo polémico entre las partes interesadas de la industria. Si bien los desarrolladores y corredores están de acuerdo en que el mercado se mantiene saludable, hay muchos otros que se muestran escépticos sobre la verdadera salud del mercado inmobiliario residencial.

El argumento para aquellos que creen que el sector residencial se dirige a un desplome se basa principalmente en el volumen de nueva oferta que se espera que se complete en el mercado durante los próximos dos años. Durante los últimos cinco años, solo en Metro Manila, la cantidad promedio de unidades residenciales en condominio completadas en un trimestre fue de aproximadamente 6000 unidades, mientras que se espera que estén listas más de 8000 unidades por trimestre durante los próximos cinco años. Este suministro trimestral de nuevas unidades residenciales en condominio supera con creces el promedio histórico de diez años (2003-13) de 600 unidades por trimestre. Para los detractores, el flujo futuro de terminaciones es producto de la demanda excesivamente exagerada en los últimos años.

Para aquellos que creen que la demanda de condominios residenciales se mantiene saludable, su argumento se basa en la condición de los impulsores de la demanda: la mejora del poder adquisitivo de los urbanitas, impulsada por las remesas de los filipinos en el extranjero (OF) y la proliferación de la deslocalización y la subcontratación (O&O). ) industria que emplea a un número creciente de trabajadores profesionales y cualificados.

En la Encuesta de Expectativas del Consumidor 2T14 realizada por Bangko Sentral ng Pilipinas, la asignación de remesas OF para la compra de desarrollos residenciales se mantuvo sólida. La perspectiva del consumidor también ha mejorado porque los ingresos de los hogares han aumentado gracias a salarios más altos y un aumento en el número de personas empleadas dentro de cada hogar.

Además, en la primera mitad de 2014, las remesas de OF crecieron un 6,2% interanual a USD 12,7 mil millones. Se espera que los ingresos de la industria de O&O crezcan a USD 18 000 millones con más de un millón de empleados a tiempo completo (FTE) para fines de 2104 desde USD 15 500 millones y aproximadamente 900 000 FTE en 2013.

Con las remesas OF y la industria O&O en una trayectoria ascendente, se espera que crezca la demanda de desarrollos residenciales, particularmente en el sector de condominios residenciales. A medida que aumenta constantemente la demanda de mano de obra filipina calificada, tanto dentro como fuera de Filipinas, podemos esperar que la necesidad de vivienda y alojamiento, en particular aquellos que se mejoren en las principales ciudades urbanas, se mantenga fuerte.

No obstante, no sorprende esperar también un creciente revuelo entre aquellos que esperan que se desarrolle una crisis.

Comentarios

jaime4101 » Tue Dec 30, 2014 10:29 pm

Ha llegado a mis oídos un condo en Cebu City por PHP 1.2MM a entregar en un año, y que condos de una promoción igual se están alquilando por unos 20.000 pesos. Creo que son cifras razonables, a la espera de ver los detalles.
Ahora bien, temo por la seguridad jurídica siendo extranjero, aunque por lo que he leído si se pueden poseer condos. También creo que hay una burbuja enorme en Cebu mucho mayor que la de Manila, y que creo que está en la parte alta del ciclo. Solo hay que ver que en el Price to Rent index , se encuentra entre las 10 peores del mundo http://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp . Si fuera una propiedad en Palawan estaría más seguro porque siempre se puede tener para uso propio… No sé, creo que la oportunidad de invertir en inmobiliaria en Filipinas ya ha pasado hace años

Dalamar » Wed Dec 31, 2014 3:49 am

Yo voy a ir a Cebu en 2015, es un lugar muy interesante, mucho mejor que Manila, es una gran ciudad, tienes colegios y universidades, pero a su vez tienes playas muy buenas en las cercanias, en Manila o alrededores no veo la posibilidad de tener una chalet en la playa y estar cerca de colegios decentes por ejemplo, en Palawan sobran las playas idilicas pero esta todo muy poco evolucionado, alli una casa vacacional quiza… Puede que Cebu sea el punto idoneo, o quiza Davao.

Ese Price/Rent que dices es brutal, como para comprar unos cuantos! 

 Y son unos precios muy buenos! En pocos paises encuentras condos por esos precios, habra que ver si la calidad es aceptable!

Creo que hablas del ratio Price to Income, el que dices que es malo, no es un ratio fiable para paises emergentes, en esa tabla comparan paises desarrollados con emergentes, y eso no funciona, no puedes comparar el precio de los condominios de lujo de Cebu que son como 20 mil euros con el sueldo medio de la poblacion, cuando el 90% de la gente gana 2 o 3 dolares al dia y vive en propiedades que no compran, se las construyen ellos mismos! Por eso el ratio es tan malo! La gente que compra propiedades son los que se dedican a exportar, los que tienen negocios o los que viven fuera… Por lo que habria que hacer el ratio con esos numeros, como ves el ratio es muy bueno en USA, pero claro alli los sueldos medios son muy altos, el precio del suelo es muy bajo y se hacen casas de papel… Es todo un tanto relativo!

De todas formas yo si creo que Filipinas tiene pinta de burbuja y un boom de ladrillo tremendo, por otro lado, la demografia es tan buena, los sueldos suben tanto y los fundamentales son tan buenos que yo creo que es como los anios 70 en Espana, aunque tengan una crisis, a largo plazo, a 30 o 40 anios vista es muy posible que los precios se equiparen con occidente por el efecto globalizacion y por la deslocaclizacio que va a venir.

Te he dedicado un articulo en Inbestia: http://inbestia.com/analisis/interpreta … -to-income

En cuanto a la seguridad jurídica, cuantas propiedades se han expropiado a extranjeros en Asia?

jaime4101 » Wed Dec 31, 2014 4:09 pm

Muchas gracias por la información, fue un typo error cuando quería decir Income, la verdad es que no lo había visto así. La realidad es que hay un pequeño porcentaje de expatriados y clase alta local, pero con un poder adquisitivo brutal en comparación con un filipino medio. También se está construyendo mucho y no es tan intuitivo saber si hay un equilibrio entre oferta y demanda, aunque por mi experiencia creo que a los dueños de las casas les costaba encontrar inquilino mucho más que en España.

He estado viviendo un tiempo en Cebú, y como dices es mucho mejor para vivir que Manila (que es lo más cercano a un infierno que he visto en mi vida). Me gusta también Davao, porque es mucho más civilizado, pero no tiene el potencial económico de Cebú. En ésta última no paran de construir oficinas, es increíble la diferencia que hay mes a mes, y se nota que algo está cambiando. Pero hay un punto negativo en todo esto, y es el carácter filipino, que no tiene nada que ver con el resto de asiáticos. Son gente que vive solo el presente y poco dados al esfuerzo, es muy difícil confiarles un negocio (y más dejarles dinero), y los empresarios prefieren contratar a 7 para hacer el trabajo de 1. Quizás algún día se modernicen, pero lo veo un grave lastre para su economía, ¿no crees?

En cuanto a estos condos, necesito contrastar a través de mi amigo la información para saber si es verídico. Quizás el mayor riesgo es que todavía no están los pisos para entregar, y al ritmo filipino puede que nunca jaja. Si confirmo que es una buena zona y todo es real, te avisaré 

Saludos!

Dalamar » Wed Dec 31, 2014 5:41 pm

Lo que me cuentas no son los Filipinos, son los emergentes en general… y te diria yo que los filipinos son de lo mas eficiente que he visto en emergentes! Veta ahora a vivir a la India y me lo cuentas!

En Emiratos hay un 20-25% de Filipinos, y un 50% de Indios y Pakistanies, yo como tecnico trabajo con muchos Indios y con algun Filipino… Tambien algun arabe (Arabe es algo muy amplio y hay muchas diferencias por ejemplo entre un Iraqui y un Libanes…)

Yo no viviria en la India ni por todo el dinero del mundo, pero en Filipinas lo haria con placer, todo lo que dices es cierto, pero eso tambien son oportunidades para el que emprende alli, mano de obra barata, infrastructura y mucho incompetente en tu competencia, aqui es lo mismo, por eso destacar es bastante facil.

Los Filipinos por lo menos son educados y sonrientes y tienen buenas costumbres como higiene etc… Ademas aunque tienen un poco de latinos, no tienen esa cultura de mentir siempre como los Indios por ejemplo, y si vas por China pues tambien flipas con la forma de hacer las cosas!

En general los emergentes son asi… Eso es lo que me ha sorprendido por ejemplo en Hungria que tienen un PIB bajo, sueldos bajos, todo es barato y tienen una mentalidad germanico/rusa que me da a pensar que van a progresar rapido… Ese es un punto extra por el que ahora estoy invirtiendo en Budapest.

Por cierto como ves hacer un chalet cerca del mar en un sitio chulo y poder llevar a los hijos a un colegio decente en las cercanias de Cebu? Es algo a lo que le llevo dando vueltas… Si eso no funciona creo que pensare en Cebu o Palawan como destino de vacaciones y quiza en Andorra para asentarme hasta que mis hijos se emancipen. (Solo tengo una, pero me pongo en ello para repetir…  )

jaime4101 » Wed Dec 31, 2014 7:08 pm

Claro, no quería desprestigiar al pueblo filipino, que a mí me encantan. También he vivido el contraste de pasar por China después de Filipinas, y bueno, es difícil adaptarse a cualquier sitio después de haber vivido con gente tan hospitalaria.

Además para ciertos puestos de cara al público son perfectos, porque son amables y hablan perfecto inglés. No descarto en un futuro montar algún negocio en Filipinas, tengo alguna idea enfocada a enseñar inglés a coreanos y chinos, o un resort, o ambos simultáneamente…

Sobre Budapest, completamente de acuerdo. Estuve hace un mes en la ciudad, y me dio la sensación de que el país por ahora no está creciendo pero lo hará en cuanto se deje atrás los restos comunistas. Nuestra guía no paraba de destacar la cantidad de premios nobel del país para lo pequeño que es, sus invenciones, hitos arquitectónicos, etc. Hasta que llegó el comunismo y les paralizó. Me dió la sensación de que hoy serían un país tan rico como Austria si no fuera por eso, y aún se notaba su disciplina por ejemplo en los continuos controles de metro para ver si tenías el billete.

Me he desviado un poco, vuelvo a hablar de Cebú. Tiene playas en Mactán, donde es más barato construir y comprar casas, pero esas playas no son muy buenas (deberías verlas para juzgarlas). Me parece que ya hay mejores playas entre Cebú y el puerto de Danao (a unos 40 km al norte), o incluso un poco más lejos en Carmen, y se ven bastantes chalets y urbanizaciones por la zona para extranjeros. Aunque si resides en la capital, puedes ir a Mactán a bañarte y los fines de semana a Camotes, Oslob, Badian o incluso Bohol que están cerca a unas 3 horas de transporte local. Los expats suelen vivir en chalets en Talamban, que es la parte alta de la ciudad, otra zona es Talisay. Si quieres vivir en un mini Makati mira la zona de IT Park y Ayala. Por el nivel de la educación no habría problemas, tienen muy buenos colegios privados y la Universidad de San Carlos que es la más antigua de Asia

mokha » Thu Jan 01, 2015 5:40 am

Hola:

vivo en Filipinas desde el 2009 y, aunque me he planteado en numerosas ocasiones comprar un piso en un condo, no lo he hecho por varias razones:

1. El precio por metro cuadrado es demasiado caro, tanto en Manila como en Cebú. Considero que en estos en una capital media de provincia española se pueden encontrar mejores oportunidades.
2. Los pisos son excesivamente pequeños: 120.000 euros por un piso de 62m2 de Ayala Land en Cebú, por ejemplo.
3. Los association fees (la comunidad) son caros. De hasta 120 euros mensuales en condos lujosos.
4. Las ciudades no tienen ni aceras, ni transporte público decente. Los condos son comunidades burbujas.
5. La calidad del material con el que construyen los pisos es mediocre. He vivido en un Cityland y en un Avida. Los dos eran nuevos y ya tenían grietas. En los condos no puedes cambiar las puertas, ni hacer cambios estructurales, no tan siquiera elegir el color de las cortinas en las ventanas (ni en Robinson, ni en SM; ni en Avida, que yo sepa).
6. Filipinas es zona de terremotos y los condos no están preparados para ellos. Existen leyes, pero huelga decir que los oligarcas no los cumplen.
7. El negocio del outsourcing está enfocado en un 80% a los agentes de llamadas. A corto plazo existe un demanda creciente, pero existen compañías de software trabajando en programas muy sofisticados que en pocos años hará que desaparezcan puestos de trabajo de este tipo.
8. La ley filipina hace que no seas un propietario del piso, sino un stakeholder del condo por 50 años. Pasados estos años, la propiedad del condo vuelve a pasar a la promotora. Los oligarcas se garantizan así la propiedad de las tierras para las sucesivas generaciones.
9. En Filipinas la clase media es casi inexistente y coyuntural. Hay algo en Manila y Cebú. No existe cultura del ahorro. Aunque oficialmente las remesas suponen un 12% del GPD de Filipinas, no es exagerado afirmar que la realidad es un 25% del GPD, ya que los filipinos encuentran maneras informales de enviar el dinero sin tener que pagar comisiones.
10. La crisis internacional ha reducido el número de expats viviendo en Filipinas. El precio de los alquileres se ha reducido un poco en los últimos 3 años.
11. Los pisos en Rockwell o Global City tienen precios astronómicos. Hay nuevos proyectos en Makati (Circuit) y Nuvali. Éste último parece mucho más interesante.
12. El peso sigue relativamente caro: 58 pesos por Euro.

No estoy en condiciones de afirmar si existe o no burbuja inmobiliaria, aunque me lo parece. Los OFW compran muchos pisos como inversión que después se quedan vacíos. Puedes pasearte por Rockwell o Global City, donde hay condos nuevos, y ver que la mayoría de las ventanas tienen las luces apagadas: no vive nadie. Ellos son una de las patas fundamentales que sostiene el mercado inmobiliario. El día que ellos consideren que comprar condos es una mala inversión, la burbuja estallará. Recomiendo los artículos de Jesse Colombo al respecto en Forbes y los de Ben Kritz en manilatimes.com

Un saludo muy cordial desde Palawan