Caracas Precios

Rodrigo
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Caracas Precios

Mensajepor Rodrigo » 16 Oct 2012 17:29

Buenas tardes a todos.

Antes de comenzar, quisiera presentarme. Soy Rodrigo Ferreira, venezolano que reside en Caracas. Aparte de interesarme en bienes raíces, también me dedico al trading con stocks y futuros del mercado norteamericano principalmente.

Este foro es para hablar de la situación inmobiliario de Caracas, pero antes, pienso que es importante hablar de la situación económica y política del país. Cuando uno habla de Venezuela se imagina un país tercermundista (lo es) y con pocas oportunidades para invertir debido al poco respeto a la propiedad privada. En la última década, entre Perú, Brasil, Colombia, Uruguay, Chile, Argentina y Venezuela, pues Venezuela ha sido el que menor inversión extranjera ha tenido. Es claramente una mala publicidad para el país, pero con esto quiero dar a entender que el potencial para invertir, crecer y sufrir una revalorización de la moneda es enorme, sólo falta que Chávez se vaya... Y eso es lo complicado. Los venezolanos estamos esperando a que su cáncer termine de deteriorarlo el próximo año (sí, suena feo, pero hay que sincerarse) o que el peso de sus propias decisiones políticas terminen deteriorando su mandato.

Entrando al tema inmobiliario, es necesario aclarar el tema cambiario. Se sabe que el tipo de cambio oficial (tasa fija) es 4,3 Bs/USD, pero esa tasa es artificial y sobrevalorada. El gobierno no posee las divisas necesarias para abastecer la demanda de dólares a ese precio, por lo que existe un mercado paralelo (pero ILEGAL, ya que es "especulativo) en donde el cambio gira en torno a los 10 Bs/USD; sin embargo, en estos momentos la oferta de dólares por parte del Gobierno ha sido tan escasa que ha impulsado el cambio a casi 13 Bs/USD. Se espera que esta situación sea temporal y que se normalice de nuevo en torno a los 9-10 Bs/USD.

Los apartamentos en las mejores zonas de Caracas (Las Mercedes, Los Naranjos de Las Mercedes, Lomas de Las Mercedes, San Román, Colinas de San Román, Valle Arriba, Campo Alegre, La Castellana) por lo general están valorados en USD. Claro, en la firma del documento de compra-venta se pone su precio en Bs (al cambio que acuerden las dos partes) pero la transacción se hace en dólares. Nadie quiere tener bolívares mientras Chávez siga gobernando.

En fin, en un país con una inflación alrededor del 30% anual, los inmuebles han sido empleados como cobertura contra devaluación e inflación. Si hasta hace unos 3 años el valor del metro cuadrado en las zonas mencionadas anteriormente era de USD 2,500, ahora es de 3,500. Hay que tomar en cuenta que hace ya más de un año el Gobierno decidió reformar la Ley de Alquileres. Esta ley favorece muchísimo al inquilino por encima del propietario, generando una caída notoria en la oferta de alquileres.

Las zonas ya mencionadas son ideales para alquilárselas a gente acaudalada. Los propietarios para correr menos riesgos alquilan sus inmuebles a compañías transnacionales o a embajadas. Este tipo de instituciones suelen respetar los contratos de alquileres y muchas veces pagan en dólares. Un inmueble de 100-120 metros cuadrados en esas zonas pueden ser alquilados entre 2,000 - 4,000 USD mensuales.

¿Se encuentra Venezuela en una burbuja? No lo creo porque:
1) Antes que nada, actualmente en el país hay un déficit de más de un millón de viviendas.
2) Las zonas ya mencionadas son pequeñas y prácticamente no le sobran espacios para construcciones adicionales. Estas zonas son las más comerciales y están ubicados los principales negocios: oficinas, bancos, discotecas, restaurantes, centros comerciales, etc.
3) Puede que la Ley de Alquileres haya impactado en los precios. Es evidente que a menor oferta de alquileres, más caros serán los mismos y las personas se verán en la necesidad de comprar un inmueble si quieren vivir en uno. Esta ley será revocada posiblemente cuando otro presidente esté en el poder. El día que otro Presidente revoque esta ley veo posible un descenso en los precios de los inmuebles pero a partir del segundo o tercer año tras haber revocado dicha medida.

Hay pocos inmuebles en venta actualmente, y unas cuantas construcciones por hacer, pero éstas se tardan por trabas burocráticas o por problemas para conseguir/importar los materiales necesarios para construir. Lo que yo recomiendo es comprar inmuebles relativamente nuevos (1-5 años) cuyo precio del metro cuadrado sea inferior al del mercado para luego alquilarlos a transnacionales y embajadas... El problema es conseguirlo. Adquirir un inmueble en "obra gris" (que aún no está lista su construcción) implica mayores riesgos como demora en el tiempo de entrega o, incluso, paralización total del proyecto hasta nuevo aviso.

Si tienen no duden en comunicarse en este foro. Saludos.

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Dalamar
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Caracas Precios

Mensajepor Dalamar » 16 Oct 2012 18:00

Bienvenido! Los precios me parecen un poco altos, aunque para poder comparar bien habria que ver los precios en zonas medias y no solo en las mejores, los alquileres me parecen razonables y en linea con las mejores zonas de cualquier gran ciudad de un pais emergente.
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Rodrigo
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Re: Caracas Precios

Mensajepor Rodrigo » 29 Oct 2012 02:50

Los precios son elevados, pero recuerda que con una inflación cercana al 30% anual no se puede pretender menos. Y ahora que el mercado paralelo de divisas está "seco", muchos compran inmuebles como refugio de valor.

En cuanto a las zonas premium, si deseas comprar para alquilar y luego venderlo en unos 5 años, esas son las únicas zonas ideales para invertir. Recuerda que bajo la nueva ley de alquileres no puedes arriesgar en alquilar tu local a un desconocido o a una familia. Lo más seguro es rentárselo a una embajada o transnacional, y ese tipo de clientes buscan las zonas premium: céntricas, abundancia de comercios y con poca presencia de las clases bajas (motivos de seguridad).

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Re: Caracas Precios

Mensajepor Dalamar » 29 Oct 2012 05:58

Creo que en paises emergentes se cumple el mismo patron, lo ideal son las zonas premium, donde alquilas a expatriados que en general son sus empresas las que pagan los alquileres y que prefieren zonas con mucha actividad (restaurantes, bares), cercanas a los distritos financieros y con todo tipo de comodidades (gimnasio, piscina etc...), no les importa pagar mucho mas de lo que se pagaria en otra zona de la ciudad, ya que en general lo paga la empresa y tienen sueldos altos y lo que les importa es la seguridad y la calidad de vida, habitualmente son estudios y apartamentos de una habitacion los mas demandados, verdad?
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Re: Caracas Precios

Mensajepor Dalamar » 19 Feb 2013 08:32

Interesante estudio:

Purchasing power around the globe (UBS): Caracas ahead London; Tel Aviv ahead Barcelona; Istanbul ahead Madrid

http://www.static-ubs.com/global/en/wea ... 012_en.pdf

Segun eso, preferiria invertir en Lima que en Caracas, la verdad!
Adjuntos
costes-vida-ciudades.jpg
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Mr Kiwi
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Re: Caracas Precios

Mensajepor Mr Kiwi » 19 Feb 2014 22:09

Conozco algo Caracas y desaconsejo totalmente invertir allí. Algunos de los motivos:
- En lo que llevamos de año la moneda se ha devaluado un 40%. Lo podéis ver aquí: http://dolar-paralelo.info/historico-dolar
- Problemas para repatriar el capital.
- Inseguridad jurídica, que favorece a la clase baja.

Ejemplos de inseguridad jurídica:
- La torre de David es un rascacielos empotrado en el centro de Caracas, 195 metros de altura, 45 pisos, dos torres. Estando a medio construir, en 2007, fue invadido por alrededor de 2 mil familias que todavía siguen allí. Le han dado hasta un premio como ejemplo de vivienda social. Como no tienen ascensores suben en moto-taxi. Por allí la policía ni se asoma.
- El año pasado invadieron el centro comercial Sambil: http://www.eluniversal.com/2011/05/09/e ... e-de-david
- Además de estos casos destacados, hay mucho edificios invadidos o con rentas fijadas por el gobierno que no dan ni para pipas.


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