Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

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Dalamar
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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor Dalamar » 01 Ene 2015 11:55

Muchas gracias Mokha, muy interesante todo lo que mencionas!

Unas notas al respecto.

mokha escribió:1. El precio por metro cuadrado es demasiado caro, tanto en Manila como en Cebú. Considero que en estos en una capital media de provincia española se pueden encontrar mejores oportunidades.

Eso es un tanto relativo, comparar lo mas lujoso de una ciudad con lo medio de otra no es razonable, no me puedes comparar Ayala Premier con el barrio de Vallecas, si comparamos con La Moraleja ya es otra cosa, 2 mil euros el metro cuadrado puede ser caro para una urbanizacion de lujo que ofrece seguridad, zonas privadas etc? Puede que si y puede que no! Lo mismo en Singapur te cuesta entre 5 y 10 veces mas... El crecimiento de Asia no va a ser el mismo que el de España, el centro de una ciudad de 10 millones de habitantes no es lo mismo que el centro de una ciudad de 100 mil, los tiempos en desplazamiento... Las diferencias en sueldos y sociales... Cuanto cuesta el metro cuadrado en las mejores zonas de Londres?
mokha escribió:2. Los pisos son excesivamente pequeños: 120.000 euros por un piso de 62m2 de Ayala Land en Cebú, por ejemplo.

Si, en Filipinas por el exceso de poblacion y el poco poder adquisitivo se tienden a vender pisos pequeños, pero a fin de cuentas cada uno compra lo que quiere, lo unico que importa es el precio por metro cuadrado.
mokha escribió:3. Los association fees (la comunidad) son caros. De hasta 120 euros mensuales en condos lujosos.

Mi impresion fue la opuesta que los association fees eran muy baratos, pregunte en muchisimos condominios y eran muy razonables, de todas formas 120 euros en la costa Española es muy comun por una urbanizacion muy normalita, nada de lujo, yo en Emiratos pago mas de 200 euros y me parece muy barato para el lujo que hay y la cantidad de gente que trabaja.
mokha escribió:4. Las ciudades no tienen ni aceras, ni transporte público decente. Los condos son comunidades burbujas.

Por eso precisamente se pagan alquileres altos, si quieres vivir bien, es la unica opcion.
mokha escribió:5. La calidad del material con el que construyen los pisos es mediocre. He vivido en un Cityland y en un Avida. Los dos eran nuevos y ya tenían grietas. En los condos no puedes cambiar las puertas, ni hacer cambios estructurales, no tan siquiera elegir el color de las cortinas en las ventanas (ni en Robinson, ni en SM; ni en Avida, que yo sepa).

Hay calidades y calidades, yo he comprado solo con Ayala y con Megaworld y es cierto que estos empezaron tambien con malas calidades, pero ahora tienen buenas construcciones tambien.
mokha escribió:6. Filipinas es zona de terremotos y los condos no están preparados para ellos. Existen leyes, pero huelga decir que los oligarcas no los cumplen.

Esto tambien depende, es algo de lo que me informe antes de comprar y hay construccion que si estan preparadas.
mokha escribió:7. El negocio del outsourcing está enfocado en un 80% a los agentes de llamadas. A corto plazo existe un demanda creciente, pero existen compañías de software trabajando en programas muy sofisticados que en pocos años hará que desaparezcan puestos de trabajo de este tipo.

Eso es como en China, en China se dedican a construir cosas de forma bastante mecanica, como los sueldos han subido ya no son tan competitivos, pero precisamente como los sueldos han subido pueden tener mas educacion y cultura y hacer cosas mas sofisticadas, yo creo que en Filipinas ocurrira lo mismo, se volucionara, sobre todo por el idioma, por que la gente es bastante pro-activa etc...
mokha escribió:8. La ley filipina hace que no seas un propietario del piso, sino un stakeholder del condo por 50 años. Pasados estos años, la propiedad del condo vuelve a pasar a la promotora. Los oligarcas se garantizan así la propiedad de las tierras para las sucesivas generaciones.

Otra cosa que tambien mire antes de comprar, hay urbanizaciones y urbanizaciones yo compre free-hold, lo de los 50 años si existia para algunas, me informe muy bien de todo esto, mi cuñado tiene un buffet de abogados en Manila y lo miramos todo al detalle.
mokha escribió:9. En Filipinas la clase media es casi inexistente y coyuntural. Hay algo en Manila y Cebú. No existe cultura del ahorro. Aunque oficialmente las remesas suponen un 12% del GPD de Filipinas, no es exagerado afirmar que la realidad es un 25% del GPD, ya que los filipinos encuentran maneras informales de enviar el dinero sin tener que pagar comisiones.

Eso es bueno o malo? Yo creo que hay mucho potencial ahi... Que todo sea clase media como en España lo veo menos interesante, el potencial es mucho menor... y se nos olvida hablar de la demografia que es el principal motor de la inmobiliaria, ademas de que los Filipinos fuera regresaran cuando las cosas mejoren en su pais y ya no compense tanto vivir fuera, cosa que cada vez ocurre mas...
mokha escribió:10. La crisis internacional ha reducido el número de expats viviendo en Filipinas. El precio de los alquileres se ha reducido un poco en los últimos 3 años.

Si, es logico, pero si comparamos eso con el efecto de la crisis en la inmobiliria de los paises occidentales podriamos decir que el efecto ha sido bastante ligero.
mokha escribió:11. Los pisos en Rockwell o Global City tienen precios astronómicos. Hay nuevos proyectos en Makati (Circuit) y Nuvali. Éste último parece mucho más interesante.

Yo compre en su dia en Global City (Serendra 2) y en McKinley Hills, los precios han subido mucho, tengo importantes revalorizaciones... pero eso es lo que ocurre cuando inviertes en centros financieros y en zonas burbuja en una ciudad que crece a gran ritmo y segun la demanda de mano de obra cualificada crezca, mas oficinas se estableceran en estas zonas y mas caro sera vivir en ellas, ademas el espacio edificable en las zonas se esta terminando y con el trafico que hay y el transporte publico ineficiente, los que tienen mas dinero seguiran pagando barbaridades por vivir en esas zonas.
mokha escribió:12. El peso sigue relativamente caro: 58 pesos por Euro.

Caro con relacion a que? Los paises cuando evolucionan tienden a apreciar sus divisas, es logico, Filipinas ha recibido la BBB por varias agencias de rating, la inversion en el pais es mayor, es logico que la divisa se aprecie, es un pais emergente que esta emergiendo, es el proceso logico.

mokha escribió:No estoy en condiciones de afirmar si existe o no burbuja inmobiliaria, aunque me lo parece. Los OFW compran muchos pisos como inversión que después se quedan vacíos. Puedes pasearte por Rockwell o Global City, donde hay condos nuevos, y ver que la mayoría de las ventanas tienen las luces apagadas: no vive nadie. Ellos son una de las patas fundamentales que sostiene el mercado inmobiliario. El día que ellos consideren que comprar condos es una mala inversión, la burbuja estallará. Recomiendo los artículos de Jesse Colombo al respecto en Forbes y los de Ben Kritz en manilatimes.com


Dicho esto, yo tengo mis serias dudas sobre si debo de vender o no, creo que a simple vista, si parece haber una burbuja, pero los fundamentales son muy fuertes, estamos hablando de que es un pais que esta emergiendo, en varias decadas sera tremendamente diferente y tenemos que recordar cuando ocurrio eso por ejemplo en España, quien ha perdido dinero en ladrillo que comprase en los años 70?

Aun asi, sigo evaluando si me merece la pena vender o mantener, por otro lado tampoco veo mejores lugares donde poner el dinero, y eso es un factor importante a su vez, muchas gracias por los links, investigare y te comento! (Otro pais en situacion similar pero todavia mas burbujistica es Tailandia por ejemplo...)

De todas formas todos los emergentes estan en situaciones mas o menos similares, China, India, Tailandia, Filipinas y un gran etc... Los precios son tan altos como en Occidente, al menos cuando hablamos de la vivienda de lujo, claro que la vida en esos paises ha cambiado muichisimo, ya se puede llevar un standard de vida totalmente occidental, las oportunidades de negocio son brutales etc... hace unas decadas todo esto era impensable.
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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor Dalamar » 01 Ene 2015 14:27

Volviendo al tema de Price to Income en diferentes paises, para ver las diferencias podemos ver recientemente dos articulos en Realty biz news:

1 - Buyers Say Housing Affordability is Bigger Problem Than Inventory - http://realtybiznews.com/buyers-say-hou ... /98727044/

Prices for homes in the low- to mid-range (generally below $310,000) rose by 12 percent this year ...


2 - Mobile Home Investing Isn’t Sexy - http://realtybiznews.com/mobile-home-in ... /98726942/

you can buy a decent mobile home for as little as $3,000 and sell it for $19,000 on a ten year contract...


Como podemos ver... 300 mil dolares no dan para una casa increible, pero con 3 mil dolares si se puede comprar algo decente para la clase mas baja... (Interesante, no?)
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jaime4101
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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor jaime4101 » 01 Ene 2015 14:51

En cuanto al potencial económico de Filipinas, lo veo altamente lastrado por su cultura, o al menos es la impresión que da al convivir con ellos. También los propios filipinos reconocen que en Cebú son especialmente inútiles, y si sales a Manila, ves como se han modernizado más y son eficientes. Es cierto que no ahorran nada, pero a su vez supone un consumo brutal. Creo que leí que era el segundo país de Asia con más móviles por cabeza, y es cierto que no se separan de la pantallita ni un momento aunque se vayan a chocar contigo. Vamos que hay un potencial de compra de artículos electrónicos muy grande.

Respecto a sus ciudades, si no tienen aceras, es lo que destacamos los extranjeros. No han tenido ningún plan urbanístico en el último siglo, y es algo común con otros países como Camboya o Laos. Todos los países han pasado por ese proceso de mejorar las infraestructuras y servicios públicos, y eso se potenciará en un futuro. Filipinas es un país virgen, hablando en términos económicos y turísticos, si lo comparamos con Tailandia. Yo espero que las restricciones a la propiedad se eliminen pronto, y entonces si que habrá un boom de inversión.

Estoy de acuerdo con que el Call Center es la industria nacional, pero también veo que se está impulsando otro tipo de outsourcing como de servicios contables o IT. Y dentro de los call center predominan las funciones comerciales, en lo que son especialmente buenos, que es algo que jamás se va a poder automatizar.

Yo también creo que muchos filipinos regresarán a su país, porque les caracteriza una gran morriña. Por ejemplo, todos mis caseros habían trabajado en EEUU o UK de abogados, médicos, etc para luego regresar con lo ahorrado a Filipinas y vivir de alquilar casas. No hace falta decir que cualquiera de ellos tiene un nivel de vida mucho mayor que cualquier español medio.

¿Clase media inexistente? Es lo propio del tercer mundo, y aún así está aumentando tanto en número como en ingresos. Es cierto que las oportunidades se concentran en las 3 grandes ciudades, pero están llegando un montón de empresas para instalarse y que ofertan mejores salarios y condiciones que las habituales. Esto tiene que repercutir de alguna manera en la riqueza local. El ejemplo es China, se espera que en 5 años duplique sus salarios (ya lo ha hecho anteriormente), y la clase media se estima en unos 300 millones de personas, imagínate el consumo que puede suponer cuando ni en EEUU se alcanza esa población.

Por cierto Dalamar, si necesitas un guía local, mi mejor amigo sigue en Cebú por si quieres ayuda.

Dejo un video-resumen de Filipinas http://finance.yahoo.com/video/rise-phi ... 00828.html

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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor Dalamar » 01 Ene 2015 17:35

Yo diria lo contrario, habiendo visto la cultura de muchos otros emergentes, los Filipinos me parecen de los mas competitivos, mucho mas espabilados y proactivos que la mayoria que los arabes, que la mayoria de latinos y que muchos de los asiaticos, quiza los paises del este los veo mas eficientes, aunque tambien tienen sus cosas.

El call center es la industria nacional por el idioma y por que son agradables y eficientes, tambien se podria poner un call center en la India ya que hablan ingles, pero creo que su exito seria nulo ya que no tienen don de gentes y tampoco tienden a darle muchas vueltas a la cabeza para los casos que no tienen exactamente una solucion pre-definida, que otro pais tiene muchos Call Centers, por ejemplo Irlanda.

En Emiratos que laboras hacen los Filipin@s? Pues las mujeres las menos cualificadas son asistentas, y volvemos a lo mismo, una asistenta arabe o una india tiene mucho menos tacto, las mas cualificadas tienden a ser enfermeras, secretarias y en el banco recursos humanos tiene muchas filipinas, los hombres estan dominando en la parte tecnologica no tanto en programar como en la parte de arreglar ordenadores, configurar, instalar... Yo creo que los filipinos tendran futuro por el lado tecnologico.

Yo mismo si empezase un negocio online y necesitase que creciese, no dudaria en ir a Filipinas a por mano de obra barata, ya que hay gente muy eficiente y trabajadora, la vida es barata y la calidad de vida es alta.

Cuando exploten el turismo tambien podran tener una fuente de ingresos tan o mas potente que la que tiene Tailandia, tienen miles y miles de islas con playas increibles.

Ahora bien, si es el momento de comprar, vender o mantener es algo que necesita de mas estudio, por ejemplo en España cuantos booms y pinchazos inmobiliarios hemos tenido? Casi ninguno... Cuando han ocurrido? Pues abria que analizar el impacto de la demografia.

Esta la vivienda cara en Filipinas? No nos vale con analizar los condominios, hay que analizar desde lo mas barato a lo mas caro, tanto en compra como en alquiler.

La vivienda a largo plazo siempre sube? Pues como dicen los ingleses "Location, location, location...", en las cuidades Españolas la gente que compro hace decadas en las zonas mas centricas han tenido importantes revalorizaciones incluso despues de las caidas recientes, la vivienda de media sube poco en paises con demografia negativa incluso baja, pero el factor mas importante es la escased, no hay muchas propiedades en Londres con vistas a Hide Park pero si las hay a una hora en tren del centro, por lo que hay determinados valores que hacen que crezca mucho la vivienda.

Por ejemplo en Palawan, puedes comprar un par de hectareas de terreno por 1 millon de pesos, menos de 20 mil euros, y seguramente por menos y hablo de terreno bien, no en la playa, pero bien comunicado, cuanto cuesta eso en España? Ahora pensemos en los habitantes de Filipinas y su terreno y los de España?

En cuanto a Cebu, yo principalmente lo miro para comprar algo para mi, y no un condo, una casa para vivir yo, pero si hay condos que dan un 20% de rentabilidad bruta, pues es algo a analizar, sobre todo cuando el precio es 20 mil euros y el alquiler es de poco mas de 300 que no dejan de ser sumas razonables que podran pagar sus gente si no ahora en el futuro proximo, en Abu Dhabi y en Dubai podemos encontrar propiedades de millones de euros y con alquileres de 10 mil euros al mes y mas... Y no una o dos, muuuchas, un chalet mediano en primera linea de mar en Saadiyat, por ejemplo... un par de millones comprarlo y se puede alquilar por 150 mil euros anuales y podemos ir a sitios mas caros todavia, y eso se paga!
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mokha
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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor mokha » 02 Ene 2015 14:25

Dalamar:

sin ánimo de llevarte la contraria, la actitud de los filipinos en el trabajo deja muchísimo que desear. Lo ve cada día en mi trabajo, me lo confirman empresarios locales y expatriados y hasta mi pareja, que es experta en recursos humanos. ASEAN publica unos informes al respecto y en eficiencia laboral están a la cola. El nivel de ineficiencia es abismal. Y que conste que los filipinos tienen muchísimas virtudes, pero el amor al trabajo, el esfuerzo, la innovación, la previsión o la solución de problemas inesperados no están entre ellas.

Cuando decía que los pisos son caros, hablaba por supuesto en términos relativos. La razón por la que los condos lujosos se siguen comprando es porque los expatriados compran. Ayala y SM tiene oficinas de venta en EEUU, por ejemplo. ¿Hasta cuándo seguirán comprando? Esa es la pregunta del millón. Y en cuanto a las calidades, vivo en un condo de Ayala supernuevo -de la gama media- y tiene las paredes con grietas.

En cuanto a lo de los 50 años, si estás asesorado, genial. Aquí te pego la susodicha ley:

"SECTION 8. Where several persons own condominiums in a condominium project, an action may be brought by one or more such persons for partition thereof by sale of the entire project, as if the owners of all of the condominiums in such project were co-owners of the entire project in the same proportion as their interests in the common areas: Provided, however, That a partition shall be made only upon a showing:

That three years after damage or destruction to the project which renders material part thereof unit for its use prior thereto, the project has not been rebuilt or repaired substantially to its state prior to its damage or destruction, or
That damage or destruction to the project has rendered one-half or more of the units therein untenantable and that condominium owners holding in aggregate more than thirty percent interest in the common areas are opposed to repair or restoration of the project; or
That the project has been in existence in excess of fifty years, that it is obsolete and uneconomic, and that condominium owners holding in aggregate more than fifty percent interest in the common areas are opposed to repair or restoration or remodeling or modernizing of the project; or
That the project or a material part thereof has been condemned or expropriated and that the project is no longer viable, or that the condominium owners holding in aggregate more than seventy percent interest in the common areas are opposed to continuation of the condominium regime after expropriation or condemnation of a material portion thereof; or
That the conditions for such partition by sale set forth in the declaration of restrictions, duly registered in accordance with the terms of this Act, have been met."

Cuando me hablas de que los fundamentales son sólidos, me hablas en términos macroeconómicos. Y me da la sensación de que con decir que se trata de un "emergente" está todo dicho. La realidad es que el 73% del cacareado crecimiento -no logro encontrar el enlace de la información- está yendo a parar a las familias que lo controlan todo. Pero ni se está reduciendo la pobreza ni está creciendo la clase media, y esto es crucial. Existe, sí, potencial de crecimiento, pero llevan siete años creciendo entre el 4% y 6% anual, y no consiguen crear clase media ni empresas competitivas. La economía tira por el consumo interno y éste tira muy en parte gracias a las remesas (y éstas no van a parar, sino todo lo contrario). Y en cuanto a las agencias de calificación, también daban la letra más bonita del abecedario a España hace no mucho tiempo...

Aquí te dejo un gran artículo de Ben Kritz. En mi opinión, el que mejor sabe interpretar lo que está ocurriendo:

http://www.manilatimes.net/deteriorata/144139/

En este momento creo que no es buena idea comprar. Las inmobiliarias más conocidas han empezado a reducir oferta nueva para este año. ¿Es buen momento para vender? ¡Ni idea! En cualquier caso, te deseo mucha suerte. ¡Un saludo muy cordial desde Palawan!

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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor Dalamar » 03 Ene 2015 08:13

Mokha,

No se trata de llevar la contraria, es una discusion sana y yo no tengo ningun motivo para estar a favor de una cosa o de la contraria, mi objetivo este año es informarme y decidir si vender mis propiedades en Filipinas o no.

Lo de que los filipinos dejen mucho que desear en el trabajo, es logico y normal, si no fuese asi, su PIB seria occidental y no emergente, su productividad tiene que ser mucho menor que la de los paises del primer mundo y habiendo trabajado con mucha gente de paises emergentes, no he visto en ningun pais donde su productividad sea como la anglosajona o la germana, y es el reflejo de su PIB, pero eso no es algo malo, es una oportunidad, hay mucho que mejorar, hay potencial que es lo que queremos, imagino Manila cuando la gente sea muy productiva, y el centro de Manila con 30 o 40 millones de habitantes sera tan o mas caro que el centro de Londres, sobre todo teniendo en cuenta que la calidad de vida es mucho mejor, busca en una ciudad Europea como en Londres un apartamento con piscinas, canchas de tenis etc... en la zona financiera y dime su coste.

Lo de que los expatriados compran los apartamentos es un tanto relativo, la ley no permite que en ningun condominio los extranjeros posean mas del 40% de los apartamentos, cuando compre con Megaworld y Ayala, pregunte eso especificamente, cuantos extranjeros habian comprado y eran poquisimos, interesante que la mayoria eran Chinos y Koreanos, una cantidad muy poco significativa, el motivo por el que tengan oficinas en el extranjero es como bien dijiste anteriormente, porque los mayores compradores de apartamentos de lujo son los filipinos viviendo en el extranjero, y si te fijas las oficinas las tienen precisamente en los paises donde hay mas Filipinos expatriados, por lo que hay una gran dependencia de las remesas de los filipinos y en general de la economia mundial, dado que los filipinos tienen una educacion alta, hablan ingles y la demografia es pesima en el mundo occidental yo creo que cada vez estaran mas demandados, el hecho de que haya muchisimos Filipinos expatriados tambien es algo muy productivo para ellos, ya que al regresar a su pais traen las buenas costumbres y las practicas de productividad de los paises en los que han vivido.

En cuanto a la corrupcion, asi es, hay muchisima corrupcion en Filipinas y por eso los capitales se acumulan, pero no deja de ser lo mismo, con las nuevas tecnologias la corrupcion se reduce brutalmente, el hecho de que haya muchos escandalos no quiere decir que haya muchos, que ya los habia, quiere decir que ahora se destapan con mucha mas facilidad gracias a internet, por lo que hay tambien veo mucho potencial.

Mi percepcion es que si hay una clase media emergente brutal, solo hay que ir a centros comerciales, los cuales crecen como setas y son tan y mas modernos que los que puedas encontrar en Madrid y ver que los restaurantes estan llenos a rebosar, para mi eso es una gran clase media emergente, eso no existia antes.

Lo de los 50 años depende del contrato y del constructor no es el caso siempre, eso garantizado busca por Freehold Condo Manila en google, hay muchos.

Aun asi, yo si creo que puede ser buen momento para vender, pero es algo que debo de estudiar con mas detenimiento y ver alli sobre el terreno, para nada creo que sea momento de comprar, pero si hablamos de 20% de rentabilidad brutal en Cebu y un millon de pesos de precio es como para investigarlo.

Aqui tienes un articulo que habla de porque no hay una burbuja: http://www.lamudi.com.ph/journal/8-reas ... te-bubble/

1. There is a shortage of housing (Habria que estudiarlo)
2. Buyers are end-users (Si me lo creo, pero habria que ver si hay mucho que comprar para alquilar)
3. Mortgage rates are still high (Eso es un punto muy importante, las burbujas tienen un gran componente de apalancamiento)
4. Metro Manila has a strong leasing market (No se si eso es bueno o malo)
5. Speculative purchases are not as significant (Logico, los impuestos para el lujo son elevados, no compensa vender rapido)
6. Regulators are cautious (Eso no suele servir de mucho)
7. Philippine real estate remains one of the cheapest in Asia (Ese es un factor importante, habria que estudiarlo mas al detalle)
8. Philippine economy is healthy (Hasta que deje de serla)

Cosas preocupantes por otro lado: (http://www.lamudi.com.ph/journal/8-reas ... te-bubble/)

The World Bank in its regular reports, which on the whole have been optimistic on the country’s economic prospects—has been including as a “major concern” to growth, as early as May 2013, what it terms as “potential supply bubbles in the real restate industry.”

By the World Bank’s figures, about P1.5 trillion in funds were released to the system, and the bulk likely went both to fund developers’ property projects and investors’ purchases of real estate. “Money exiting the SDA facility could further exacerbate speculative growth of real estate, which, together with a rise in interest rates caused by the tapering of quantitative easing in the US, would increase the probability of defaults,” the World Bank report said.

As a result, the World Bank estimated that in some segments, the “number of condominium units in the pipeline is far greater” than the average number of units that was built in the last decade.

While banks’ real estate exposure is limited by regulations to not more than 20 percent, the World Bank had raised the concern that the financial system’s actual exposure may be understated because of “shadow banking,” or in-house financing by the developers.

That there is an oversupply underestimated by prices was indicated by a World Bank report which pointed out that 10,600 units were built in 2013 alone, up from an annual average of 3,500 units in the last five years.

The most vulnerable section of the industry, though, according to the international web-based publication “Global Property Guide,” is the small, mid-end condominiums costing at least P2 million, which many property developers in recent years have focused on.

The biggest clientele for mid-end property has been OFWs, and the World Bank had estimated that 60 percent of their remittances – totaling $22.9 billion in 2013 – into the country had gone into buying mid-end property.

There is one market that has frustrated mid-end property markets: the young call-center employees of Business Process Outsourcing (BPOs) outfits. With their relatively high salaries of P30,000 monthly, they had been expected to be buyers of small, mid-range condominium units as they would prefer to be near their places of work. It seems they haven’t.

But the chain breaks at its weakest link, a property consultant told me.

What he meant is a scenario in which a developer—not necessarily a major one—would go belly up, as it is unable to sell enough of its units to keep its head afloat. Already there is a bit of concern about a major developer to which banks have stopped lending.

That kind of difficulty even by one property company would send the markets into panic, potential buyers would hear about it and hold off their purchasing plans, causing other property developers to keel over. Impossible? Just think of Fil-Estate, Luke Roxas’ ASB Holdings, and more recently Globe Asiatique—once the favorite of property brokers.


Aqui hay un articulo que dice que es una gran burbuja fomentada por el QE de USA, lo cual es muy cierto, el dinero ha llegado a los bonos y a la renta variable en su mayoria por las medidas USA, en busca de potencial y de rentabilidad, cuando se hablo de fin de QE el peso bajo y su mercado de renta variable pego una buena bajada, que ocurrira con la subida de tipos de USA? http://www.forbes.com/sites/jessecolomb ... -disguise/

Aunque cuando se anuncio el principio del Tapering en Septiembre del 2013 la bola ya habia caido y tampoco bajo mucho mas despues, yo creo que ya estaba bastante descontado, por eso mismo creo que las subidas de interes proximas tambien deben de estar bastante descontadas, grafico adjunto.

Si hay una crisis mundial podria tener impacto en las remesas, aunque en 2008 no lo tuvo realmente, si hay una crisis en Asia podria ser peor, de momento Vietnam si ha tenido una crisis inmobiliaria, Singapur ha decelerado debido a las politicas de enfriamiento de la inmobiliaria, pero no se ve nada grave, Tailandia parece tener una burbuja bastante fuerte.

El articulo que mencionas no me parece preocupante, despues de la recuperacion post-2008 y las grandes subidas, un frenazo es normal y ocurre en todo el mundo, no lo veo nada especifico de Filipinas, el petroleo esta barato lo cual ayudara al consumo, los paises arabes pueden aguantar bien el frenazo del petroleo, que es de donde vienen muchas remesas, UK y USA van bien que es de donde vienen muchas otras remesas, China esta por ver, de momento la gran subida en su mercado de renta variable nos puede decir que las cosas no estan mal, tendremos que verlo.

Lo que si que tengo que hacer es ir por alli e investigar unos cuantos dias a pie de calle, veo muchas cosas positivas, pero muchas cosas muy preocupantes, pero ojo ahora mismo yo estoy comprando en Budapest y hay cosas muy preocupantes tambien, lo que pasa es que en Filipinas me preocupan por que pueda haber una burbuja, y en Budapest es mas bien por la situacion en general, demografia etc... Pero obvio no puedes tenerlo todo en las inversiones, si compras barato las cosas estan mal, y si esta caro el riesgo de burbuja es alto, para mi Filipinas esta caro, pero el coste de transaccion es alto, y tengo que asesorar si merece la pena o no vender, por otro lado zonas emergentes todavia pueden ser interesantes en los paises emergentes, las capitales y grandes ciudades estan muy caras, eso es indudable.

En que parte de Palawan te encuentras?
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mokha
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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor mokha » 04 Ene 2015 13:04

Hola Dalamar:

gracias por todas esas informaciones que das. Muy interesantes. Ayer estaba hablando con un amigo y me dijo que había comprado la semana pasada un estudio a tocateja en Global City por 5M de pesos, que son 92.000 euros al cambio de hoy. El estudio tiene 36m2. Su objetivo es venderlo en 5 años con un 30% de revalorización mínima. Me dijo también que hablando con los brokers se confirma lo que hemos comentado: más de la mitad de los compradores son filipinos viviendo fuera de Filipinas y que compran como inversión para revender o alquilar. Este último año los alquileres han bajado un poquito porque hay muchísima oferta en este momento. Hablo de condos de gama alta, pero esto del alquiler afecta a todos.

Éstos brokers también comentaban que mientras los OFW sigan comprando todo irá bien. Algunos filipinos que conozco relacionados con el mundo de las inmobiliarias también comentan que a pie de calle hay muchos más chavales repartiendo folletitos que antes (yo también lo veo) y se comenta que cuesta más que antes vender un piso, lo cual es bastante lógico, pero no tiene por qué preocupar.

Mi opinión es que has comprado pisos en dos lugares bastante buenos y que a corto plazo seguirán revalorizándose. El único problema que veo es la moneda, de la que se espera una depreciación fuerte este año.

En cuanto a la clase media, una pareja que gane 50k al mes (trabajando los dos en un call center) no puede permitirse comprar un piso. Viven de alquiler. Por eso algunas firmas están empezando a construir condos low-cost.

Ya estoy en Manila, pero estaba en El Nido y alrededores. Me ofrecieron tierra a pie de playa en un lugar excepcional a 20 euros el m2. El problema es que la persona no tenía propiedad de la tierra, sino un certificado de que paga impuestos por esas tierras. Le dije que cuando tenga la propiedad que me avisara. Ha habido muchísimas estafas relacionadas con la compra-venta de tierras sin títulos, sobre todo en el área de Tagaytay.

Sinceramente, después de vivir 5 años y 4 meses en Filipinas, no observo una mejora sustancial en el país, a pie de calle. Sigo la política y la economía muy de cerca, y nuestros políticos parecen unos santos comparados con éstos. También tienen muchas medidas proteccionistas que merman la competencia, como en los casos recientes de la harina turca, los vuelos de pasajeros, etc., donde al final quien paga más caro por mantener negocios insostenibles es el filipino de a pie. Todos los Chambers of Commerce llevan pidiendo desde hace años que se liberalice la economía, que no pongan trabas a la inversión extranjera, pero los políticos legislan para los oligarcas (Ayala, Sy, Tan, Pangilinan, Razón, Cojuangco, Gokongwei, etc.), y me parece que Filipinas está perdiendo una oportunidad de oro para lograr cierta prosperidad.

Por cierto, trabajo en el ámbito de la educación, y el sistema educativo filipino, que conozco desde dentro, es pésimo -a excepción de las escuelas internacionales tipo British School- y de UP y Ateneo. Las universidades privadas expiden certificados a cambio de unas mensualidades, pero en cuanto a contenidos, lo que los alumnos filipinos aprenden es ridículo. Incluso el inglés se está deteriorando: me lo dicen los profesores y me lo dicen personas del ámbito de recursos humanos: encontrar filipinos con un buen inglés se hace cada vez más difícil.

Espero estar pecando de pesimista :-) Si alguna vez te pasas por Manila, let me know: profmanila@gmail.com

Un saludo muy cordial.

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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor Dalamar » 04 Ene 2015 14:43

Buenas Mokha,

Yo tenia pensado mirar terrenos por el Nido para comprar la ultima vez estuve mirando por Coron y este año estoy bastante decido a comprar, seria para hacerme una casa para mi, lo de los certificados de impuestos ya lo conocia y los mil timos tambien, como te comentaba mi cuñado tiene un buffet de abogados y esta muy informado, me comento que poder comprar se puede, hay cierto riesgo y nunca hay que meter demasiado dinero en ello, lo mio es mas bien un capricho, una casa vacacional ya que sale barata y es un lugar excepcional.

Estoy seguro que en este aspecto vamos a poder hablar mucho, a lo mejor terminamos siendo vecinos! Imagino que estaras casado con una Filipina, por el tema de la propiedad del suelo.

Lo de los chavales repartiendo folletitos no se si puede ir a mas... Cuando estaba yo por alli era una autentica plaga, y esas cosas son las que me dan miedo! Da la sensacion de haber una burbuja o al menos una obsesion con el ladrillo.

Como bien dices las mejores zonas una vez que hay escasez de nuevas viviendas en la zona son las que mejor aguantan las bajadas y las que a la larga se revalorizan por encima de la inflacion, aunque las buenas zonas tambien suelen variar... Hace poco leia un estudio sobre la relacion de la demografia con la vivienda y es el factor mas importante, por lo que habria que estudiar detenidamente otros casos de burbujas y su relacion con la demografia para ver como podria ser el impacto, pero en Filipinas ya hubo un crash anteriormente, al igual que en todo asia, ya se cumplen 18 años de ello, y recuerdo un libro muy bueno que lei sobre los ciclos inmobiliarios cada 18-20 años, era bastante preciso y en 2005 ya predecia el crash inmobiliario de UK para el 2010, lo cual estuvo basante acertado.

Ahora bien lo que veo es que con las nuevas tecnologias y la globalizacion los sueldos van a subir muy rapidamente como ya esta ocurriendo y ese es otro de los mayores factores en la inmobiliaria, en la India por ejemplo ya se ven bajadas en muchas ciudades, aun asi los Indios siguen diciendo que comprar ladrillo en India es lo mejor, ahora dicen que hay buscar las zonas emergentes y quiza esten en lo correcto, por eso me puedo llegar a plantear lo de Cebu, aunque tendria que estudiarlo muy bien.

Tengo pensado ir a Manila, Cebu y el Nido en Abril, asi que seguimos en contacto y nos vemos por alli.

Un gran problema de la inmobiliaria Filipinas para tomar este tipo de decisiones es que hay poca informacion online, los portales inmobiliarios estan llenos de basura y se pueden sacar pocas conclusiones, hay ofertas trampa por todos los sitios y asi es dificil de ver la tendencia real, aunque quiza no mire en los lugares correctos, no lo se, sulit y similares...

Los estudios de http://www.globalpropertyguide.com/Asia ... ce-History suelen ser bastante interesantes aunque son infrecuentes, la subida se esta desacelerando y eso suele ocurrir poco a poco, pero tambien ocurrio en 2009 a 2011 pero las bajadas fueron muy poco significativas y no hubiese valido mucho la pena vender, yo creo que lo tendria dificil para perder dinero a precios actuales ya que tengo revalorizaciones del 60% en los pisos y de 90% en las plazas de garaje, aunque si la divisa cae bastante podria ser.

5 millones por un estudio de 32 metros es una barbaridad, yo pague menos de 4 por uno de 40 metros.

En cuanto a los segmentos tenemos:

There are three identifiable segments in Manila’s housing market:

The high end. This is the segment discussed by JLL. Local high-earners and expatriates occupy this segment.
The middle tier. The mid-end condominium sector, with monthly amortization of around PHP 10,500 (US$ 235), presently requiring a dispensable income greater than PHP 34,962 (US$ 783), to obtain a housing loan of PHP 2 million (US$ 44,801). This segment has been targeted by many developers, and is attractive to overseas foreign workers (OFWs).
The low end. This is where the mass of the population live.

Premium three-bedroom units, it says, are still experiencing virtually full occupancy, with only a 4.6% vacancy rate.

JLL (formerly Jones Lang Salle), sees a small oversupply in the short term. This “little oversupply” of homes involves property projects launched six years ago and now coming online, pulling rental rates temporarily downwards. JLL sees 2014 as the year when supply will peak; however, they see no signs of a property bubble brewing.


Lo de que se espera que la divisa caiga es algo en lo que confio muy poco, la especulacion en divisas es tan facil y es tan facil apalancarse que el anticipar las variaciones de precios en las divisas es tremendamente dificil ya que los primeros que las ven venir se posicionan y arbitran la situacion, en teoria si USA sube tipos de interes si, deberian de bajar la divisas emergentes, pero eso es algo que ya se sabe el QE termino y hubo un efecto inicial minimo que ya desaparecio, por eso mismo me fio muy poco de las predicciones sobre divisas, es mucho mas facil predecir el rumbo de la inmobiliaria ya que los que juegan saben menos y los que tienen mucho dinero no se dedican a comprar miles de propiedades ya que es un negocio dificil de mantener.

Ahora bien, si hubiese un crash inmobilario aprovecharia a contruir un par de villas/chalets ya que mi cuñado tambien se ha dedicado a construir unas cuantas y las vendio rapidisimamente, simplemente negocio descuentos con sus clientes que se dedican a la construccion a cambio del know-how, pudo lidiar facilmente con contructores, materiales etc... Ya que teniendo un buffet es facil meter presion con eso de "Si me haces chapuzas, en lo que meto 100 demandas mañana en el curro, meto 101...", y por otro lado muchos de los compradores tambien fueron clientes suyos ya que tienen confianza en el, me comento que cuando quisiera me construia un par a precio de coste, asi que si se da el caso aprovechare una caida de precios, y si no me planto con lo que ya tengo, tampoco quiero poner demasiados huevos en la misma cesta.

Voy a seguir investigando un poco mas los factores que ha habido en otras burbujas similares a ver si saco algo en claro!
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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor jaime4101 » 05 Ene 2015 19:42

Os dejo esta noticia http://ceburealestate.com.ph/imf-says-property-bubble-likely-philippine-market/, muy interesante el último párrafo acerca de la regulación. Yo no estoy casado con una filipinas, por lo que tengo 7 veces más posibilidades de ser estafado.

Mokha, ¿qué tal está Palawan para comprar? ¿Lo ves más vacacional o hay oportunidad de hacer dinero?

Gracias!

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Re: Burbuja inmobiliaria en Filipinas?

Mensajepor Dalamar » 05 Ene 2015 22:03

jaime4101 escribió: Yo no estoy casado con una filipinas, por lo que tengo 7 veces más posibilidades de ser estafado.

Mokha, ¿qué tal está Palawan para comprar? ¿Lo ves más vacacional o hay oportunidad de hacer dinero?


Mas bien es que no puedes comprar terrenos, asi que en Palawan pocas opciones vas a tener!

El articulo es muy interesante, me gustaria ver realmente donde dice todo eso el IMF ya que a fin de cuentas el articulo lo publica una inmobiliaria y tienden a sesgar las cosas, logicamente ya que hay intereses, despues seria cuestion de comprobar que es cierto todo lo que hay se dice, no se hasta que punto se puede comprobar, pero seguro que podemos indagar cosas.
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