Cuando subira la vivienda en España?

girado007
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor girado007 » 21 Abr 2015 08:50

Empleo de calidad en informática España no mucho. Demasiado intrusismo por un plato de lentejas, sin pasión por lo que haces ni espíritu emprendedor dentro de tu empresa. Entrevistas para confirmar que tienes dos brazos, dos ojos y padentro. En Indra hay técnicos muy buenos, pero también mucho mediocre buscando la vida del antiguo servidor público.

Pero esto no es significativo. Esto es solo un transvase de empleados directos a indirectos, no creo que influya en las cifras de paro. Y tampoco se indica que el empleo a destruir sea del aparato tecnológico o burocrático(indra es una antigua empresa pública)

Juancarlitros
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Juancarlitros » 04 May 2015 19:53

_FiTi_ escribió:Ok os cuento mi punto de vista intentando explicar mis números y cuentas.

Dalamar hablo en neto. Ya quitando los gastos. Mis inversiones inmobiliarias por el momento son 3 pisos que están dando entre 8-9% neto antes de impuestos. Mi rentabilidad media ha sido del 8,5 % neto. Después hay que quitar impuestos que en el caso de la vivienda van al IRPF, pero tienen un 60% de reducción (el año pasado era aun mejor, en concreto del 100% si el inquilino tenia menos de 30-35 años pero la reforma fiscal a eliminado esta ventaja...). Por lo que fiscalmente también es una muy buena operación. Por ejemplo si cobras 600 € de alquiler y le quitas los gastos deducibles y se queda por ejemplo en 500 € netos, el 60% esta exento de impuestos, por lo que serian 300 € netos limpios (exentos) + 200 € netos (que tributan a tu IRPF supongamos un 25%) en este caso la carga impositiva seria del 10% (40% s/25%) por lo que al final la carga impositiva es bastante mejor que cualquier producto de ahorro como son los dividendos que tributan a partir del 20%. En el caso de mis inversiones siguiendo este supuesto de IRPF seria un 8,5% neto antes de impuestos y se quedarían en un 7,65% (8,5% - 10% s/8,5%) ya limpios después de impuestos.

Os explico los perfiles de los pisos. Como bien decis no son en zonas prime ya que en ese tipo de inversiones estos números son imposibles en Madrid. Son en barrios obreros de clase media-baja como son puente de Vallecas, Moratalaz, La latina, etc, pero barrios con todos los servicios disponibles, comercios, colegios, centros médicos, parques, supermercados, farmacias, metro, autobuses, y transporte publico a 2-5 minutos andando de los pisos. Bastante céntricos junto a la almendra de la m-30 por lo que queda el Retiro o el centro a un paseo andando de 20-30 min o en coche a 5 minutos. Siempre pisos antiguos pero no más de 1960-1970 (en estos barrios hay muchos edificios de 1910-1920-1930 que les quedan muchos años aún de servicio...). Con el edificio en buen estado, IT pasadas y sin problemas de comunidades. Respecto a los pisos siempre en buen estado, con fontanería y electricidad hechas y pisos reformados o en buen estado (aunque esto no es necesario si el precio es mejor siempre se puede meter reforma). IMPORTANTE: Minimizar los gastos fijos: comunidades muy económicas (esto es importantísimo ya que repercute directamente en la renta mensual) en mi caso están entre los 10-30 €. IBI 200-250 € aprox y seguros de 100 €. Ya no se paga Basuras en Madrid por lo que desaparece este gasto. No obstante siempre añado al cálculo de la rentabilidad un aprovisionamiento anual de 300-500 € para posibles y futuras reparaciones o derramas. Amueblados o sin amueblar, y de entre 60-75 m2 con dos habitaciones. Mas o menos este es el perfil que siempre busco para conseguir esas rentabilidades, además en estos barrios existen una gran demanda de este tipo de vivienda de alquiler (como talón de Aquiles el miedo a la morosidad de este perfil es más alto, no lo he sufrido de momento, aunque existen seguros para eliminarlo).

Paso a hablar de números. Por el lado de la compra. Buscando, buscando y negociando con vendedores que quieran sacarlos rápidamente se encuentran buenas oportunidades, en mi caso han sido ventas de herencias y siempre a particulares para reducir costes de transacción. Las compras han estado entre 50.000 € - 60.000 € a lo que hay que sumar entre 4.000 € - 5.000 € (6% de ITP en Madrid + 2% de gastos de notaria, registro, y demás papeleos). Siempre sin hipoteca. Por último decir que todos estaban amueblados excepto 3-4 cositas que he añadido en alguno + pintar, por lo que he gastado entre 1000-2000 € de reforma o gastos de lavado de cara que añadimos al monto de la inversión.

Por el lado del alquiler. Siempre alquilo a través de una inmobiliaria que no cobra gastos de gestión al arrendador, solo una mensualidad al arrendatario por lo que su servicio me viene muy bien para no quitarme nada de tiempo ni aumentar los costes así que lo utilizo. Pongo precios por debajo del mercado, en los pisos que tengo rondan los 550 € al mes en el mercado pisos del mismo perfil. Yo los tengo a 495 €, hago esto por varios motivos:
-alquilarlos nada más comprarlos y sacarlos al mercado, de media he tardado de 10-20 días desde que firme en Notaria hasta que firme el alquiler.
-evitar que mis inquilinos busquen algo mas barato y que sientan que están en un piso con un buen precio.
-para eliminar al máximo posible el riesgo de morosidad (ya que así siempre obtengo rápidamente muchos interesados y puedo filtrar y tener más margen para elegir al inquilino en cuestión).
De momento todos los pisos los tengo alquilados con los primeros y únicos inquilinos con los que he firmado cada alquiler, por lo que no he tenido los pisos vacíos nunca y no he sufrido ningún impago.

Por último espero al menos que el valor del activo por lo otro lado aumente su valor a largo plazo (20-30 o 40 años...) al menos al nivel medio de la inflación en ese tiempo, obteniendo calculo de media un 2-3 % de rentabilidad anual adicional a la conseguida con el arrendamiento (aunque esto es un pronostico, por lo que me conformo con que se revalorice mínimo a la media que lo haga la inflación que como poco es lo normal aquí a largo plazo, hablo de periodos de 20-30-40 años). De este modo además de obtener una buena rentabilidad vía alquiler para mi libertad financiera estaré defendiendo mi patrimonio neto del efecto de la inflación. De momento las cuentas que tengo sobre el papel me están saliendo perfectamente en la realidad.

Este bien mi punto de vista y experiencia en este nicho en concreto del mercado inmobiliario madrileño, espero que me haya explicado bien y que cualquier fisura que apreciéis en mi planteamiento me ayudéis a verla y poder corregirla.


Retomo el hilo para agaredecerte y sobre todo felicitarte por tu estrategia, parece bastante estable y sin fisuras. ¿Nunca has tenido problemas de ningún tipo con los inquilinos hasta ahora?

Y sobre todo y más importante, ¿cómo detectabas las oportunidades para comprar? ¿Idealista y punto?

Al final requiere cierta dedicación ponerse a buscar, negociar precio, más aún con pisos de este tipo pertenecientes a herencias... Aunque la verdad por ese precio, dan ganas de liarse la manta a la cabeza. Sin duda parece mucho más interesante que una plaza de garaje de la milla de oro. Un tiempo que viví por Rubén Darío (de lo mejorcito de Madrid por posición con el añadido de ser una zona muy relajada por la abundancia de despachos de abogados) y el dineral que se pagaba por las plazas de garaje era abusivo: alquileres de 200e/mes. Precios de compra rondando los 60, 70 y hasta 80k euros. Con gastos fijos mensuales de 60euros!!! Pese a lo suculento que pueda parecer tener una plaza en lo mejor de chamberí, el business case no lo aprueba ni un controller borracho.

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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 05 May 2015 00:19

Durante la crisis a mi me ofrecieron plazas de garaje muy baratas en una zona decente de Madrid, lo que me echó para atrás fueron los costes fijos...
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_FiTi_
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor _FiTi_ » 28 May 2015 01:16

Juancarlitros escribió:
_FiTi_ escribió:Ok os cuento mi punto de vista intentando explicar mis números y cuentas.

Dalamar hablo en neto. Ya quitando los gastos. Mis inversiones inmobiliarias por el momento son 3 pisos que están dando entre 8-9% neto antes de impuestos. Mi rentabilidad media ha sido del 8,5 % neto. Después hay que quitar impuestos que en el caso de la vivienda van al IRPF, pero tienen un 60% de reducción (el año pasado era aun mejor, en concreto del 100% si el inquilino tenia menos de 30-35 años pero la reforma fiscal a eliminado esta ventaja...). Por lo que fiscalmente también es una muy buena operación. Por ejemplo si cobras 600 € de alquiler y le quitas los gastos deducibles y se queda por ejemplo en 500 € netos, el 60% esta exento de impuestos, por lo que serian 300 € netos limpios (exentos) + 200 € netos (que tributan a tu IRPF supongamos un 25%) en este caso la carga impositiva seria del 10% (40% s/25%) por lo que al final la carga impositiva es bastante mejor que cualquier producto de ahorro como son los dividendos que tributan a partir del 20%. En el caso de mis inversiones siguiendo este supuesto de IRPF seria un 8,5% neto antes de impuestos y se quedarían en un 7,65% (8,5% - 10% s/8,5%) ya limpios después de impuestos.

Os explico los perfiles de los pisos. Como bien decis no son en zonas prime ya que en ese tipo de inversiones estos números son imposibles en Madrid. Son en barrios obreros de clase media-baja como son puente de Vallecas, Moratalaz, La latina, etc, pero barrios con todos los servicios disponibles, comercios, colegios, centros médicos, parques, supermercados, farmacias, metro, autobuses, y transporte publico a 2-5 minutos andando de los pisos. Bastante céntricos junto a la almendra de la m-30 por lo que queda el Retiro o el centro a un paseo andando de 20-30 min o en coche a 5 minutos. Siempre pisos antiguos pero no más de 1960-1970 (en estos barrios hay muchos edificios de 1910-1920-1930 que les quedan muchos años aún de servicio...). Con el edificio en buen estado, IT pasadas y sin problemas de comunidades. Respecto a los pisos siempre en buen estado, con fontanería y electricidad hechas y pisos reformados o en buen estado (aunque esto no es necesario si el precio es mejor siempre se puede meter reforma). IMPORTANTE: Minimizar los gastos fijos: comunidades muy económicas (esto es importantísimo ya que repercute directamente en la renta mensual) en mi caso están entre los 10-30 €. IBI 200-250 € aprox y seguros de 100 €. Ya no se paga Basuras en Madrid por lo que desaparece este gasto. No obstante siempre añado al cálculo de la rentabilidad un aprovisionamiento anual de 300-500 € para posibles y futuras reparaciones o derramas. Amueblados o sin amueblar, y de entre 60-75 m2 con dos habitaciones. Mas o menos este es el perfil que siempre busco para conseguir esas rentabilidades, además en estos barrios existen una gran demanda de este tipo de vivienda de alquiler (como talón de Aquiles el miedo a la morosidad de este perfil es más alto, no lo he sufrido de momento, aunque existen seguros para eliminarlo).

Paso a hablar de números. Por el lado de la compra. Buscando, buscando y negociando con vendedores que quieran sacarlos rápidamente se encuentran buenas oportunidades, en mi caso han sido ventas de herencias y siempre a particulares para reducir costes de transacción. Las compras han estado entre 50.000 € - 60.000 € a lo que hay que sumar entre 4.000 € - 5.000 € (6% de ITP en Madrid + 2% de gastos de notaria, registro, y demás papeleos). Siempre sin hipoteca. Por último decir que todos estaban amueblados excepto 3-4 cositas que he añadido en alguno + pintar, por lo que he gastado entre 1000-2000 € de reforma o gastos de lavado de cara que añadimos al monto de la inversión.

Por el lado del alquiler. Siempre alquilo a través de una inmobiliaria que no cobra gastos de gestión al arrendador, solo una mensualidad al arrendatario por lo que su servicio me viene muy bien para no quitarme nada de tiempo ni aumentar los costes así que lo utilizo. Pongo precios por debajo del mercado, en los pisos que tengo rondan los 550 € al mes en el mercado pisos del mismo perfil. Yo los tengo a 495 €, hago esto por varios motivos:
-alquilarlos nada más comprarlos y sacarlos al mercado, de media he tardado de 10-20 días desde que firme en Notaria hasta que firme el alquiler.
-evitar que mis inquilinos busquen algo mas barato y que sientan que están en un piso con un buen precio.
-para eliminar al máximo posible el riesgo de morosidad (ya que así siempre obtengo rápidamente muchos interesados y puedo filtrar y tener más margen para elegir al inquilino en cuestión).
De momento todos los pisos los tengo alquilados con los primeros y únicos inquilinos con los que he firmado cada alquiler, por lo que no he tenido los pisos vacíos nunca y no he sufrido ningún impago.

Por último espero al menos que el valor del activo por lo otro lado aumente su valor a largo plazo (20-30 o 40 años...) al menos al nivel medio de la inflación en ese tiempo, obteniendo calculo de media un 2-3 % de rentabilidad anual adicional a la conseguida con el arrendamiento (aunque esto es un pronostico, por lo que me conformo con que se revalorice mínimo a la media que lo haga la inflación que como poco es lo normal aquí a largo plazo, hablo de periodos de 20-30-40 años). De este modo además de obtener una buena rentabilidad vía alquiler para mi libertad financiera estaré defendiendo mi patrimonio neto del efecto de la inflación. De momento las cuentas que tengo sobre el papel me están saliendo perfectamente en la realidad.

Este bien mi punto de vista y experiencia en este nicho en concreto del mercado inmobiliario madrileño, espero que me haya explicado bien y que cualquier fisura que apreciéis en mi planteamiento me ayudéis a verla y poder corregirla.


Retomo el hilo para agaredecerte y sobre todo felicitarte por tu estrategia, parece bastante estable y sin fisuras. ¿Nunca has tenido problemas de ningún tipo con los inquilinos hasta ahora?

Y sobre todo y más importante, ¿cómo detectabas las oportunidades para comprar? ¿Idealista y punto?

Al final requiere cierta dedicación ponerse a buscar, negociar precio, más aún con pisos de este tipo pertenecientes a herencias... Aunque la verdad por ese precio, dan ganas de liarse la manta a la cabeza. Sin duda parece mucho más interesante que una plaza de garaje de la milla de oro. Un tiempo que viví por Rubén Darío (de lo mejorcito de Madrid por posición con el añadido de ser una zona muy relajada por la abundancia de despachos de abogados) y el dineral que se pagaba por las plazas de garaje era abusivo: alquileres de 200e/mes. Precios de compra rondando los 60, 70 y hasta 80k euros. Con gastos fijos mensuales de 60euros!!! Pese a lo suculento que pueda parecer tener una plaza en lo mejor de chamberí, el business case no lo aprueba ni un controller borracho.




De momento no he tenido ningún problema en ninguno de los pisos en 2 años, solo he cambiado una vez de inquilino en uno de ellos y gracias al filin entre ambos me permitió enseñar la vivienda sin pegas el mes antes de irse, por lo que el día que se fue según firmaba la rescisión del contrato de alquiler, firmaba el contrato de la nueva inquilina que entro el mismo día, así que además aun no he tenido ningún mes sin alquilar ninguno. No obstante para ello pongo precios algo inferiores para los pisos de la zona y así poder tener bastante opciones y perfiles y poder minimizar ese riesgo. De todos modos aunque yo no los uso, existen además seguros de alquiler que funcionan bastante bien, y te cubren los impagos (algunos sin periodos de carencia ni franquicia) además de la gestión de la que se encargan muy rápidamente ya que cuanto antes lo solucionen menos deben de abonar las mensualidades al asegurado, el coste es muy asumible ya que por ejemplo para alquileres de 500 € salen a unos 240 € anuales.

Las oportunidades las encuentro mediante varios medios como amigos y contactos del sector inmobiliario de la zona, internet, y el boca a boca, ya que como os comente soy de Madrid y cuando tengo que mover ficha o aparece algo interesante me muevo por el barrio estudio las zonas personalmente, el mercado a nivel local del propio distrito o incluso el edificio, vecinos, ambiente y demás...

Es cuestión de tener paciencia, mirar y remirar mucho, y cuando tienes algo mirado estudiarlo muy bien, tanto personalmente la zona como hacer muy bien los números en papel para luego tener un plan de negociación y nunca salirse del plan para que los números no se tuerzan antes de empezar. Las plazas de garaje actualmente ni las miro...

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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Vigilantexx » 05 Jun 2015 15:56

http://www.elconfidencial.com/vivienda/ ... ca_868121/

Las zonas prime han subido desde hace tiempo, como siempre la razón es que los ricos no escatiman en pagar por lo mejor

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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 05 Jun 2015 16:52

"los ricos no escatiman en pagar por lo mejor", que significa eso? Que no les afectan las crisis? Que no tienen que vender forzadamente?

Coincido contigo que lo prime es lo primero en subir, pero la razon creo que hay que elaborarla un poco mas... Cual es el motivo de que las zonas prime superen al resto en el largo plazo? Yo creo que eso es algo bastante insostenible, nada sube mas que el resto para siempre, pero para siempre es mucho decir, como se suele decir en el largo plazo estamos todos muertos!

Yo creo que las diferencias sociales son cada vez mayores debido a la globalizacion, las empresas cada vez son mas globales por lo que abarcan mas, los ricos son mas ricos, cuanto mas globalizacion mayores diferencias sociales, pero la globalizacion alcanzara su punto de explendor en algun momento donde ya todo el mundo tenga acceso a todo independientemente de la localizacion.

Como cada vez hay mas ricos, las propiedades prime que son las escasas tienen mayor demanda, mayor demanda y menor oferta... En general yo diria que las propiedades prime en España llaman la atencion de inversores internacionales, pero las mediocres no, en el resto del mundo ha mejorado mas la economia, ese puede ser un factor importante.

Yo no diria que es debido a que los ricos no escatiman, eso es muy subjetivo, cual es la definicion de rico? 1 millon de dolares? Bufff Eso no es para no escatimar... 10 millones? Cuanta gente tiene mas de 10 millones?

Que es una propiedad prime? Que coste medio tiene?

Yo creo que hay muchos matices para comprender las fuerzas que mueven la oferta y la demanda en estos casos...
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Vigilantexx » 05 Jun 2015 20:02

Vivienda prime (es decir en zona privilegiada), como las obras de arte, joyas, antiguedades, etc suben porque son limitadas e irrepetibles. No satisfacen realmente ninguna necesidad vital ni se pueden cuantificar por parámetros económicos.

Alguien que no cuenta ya el dinero de todo lo que tiene y nunca podrá gastarlo se pega el gustazo de pagar 100 millones de euros en un Picasso o una casa en Kensington ..aunque perfectamente pueda verlo en un museo o vivir en una casa 100 veces mas barata. A eso me refiero con que no escatima, aunque de paso la inflación de estos activos exclusivos (porque cada vez hay más mega-ricos detrás de ellos) hace que como efecto colateral suelan ser encima buenas inversiones

Otro ejemplo de producto exclusivo, solo alguien al que le importa un pito gastar dinero se paga un vuelo que vale ida y vuelta 30mil euros para solo 7h de vuelo. Es decir paga 30 veces mas por ir en el mismo avión que te lleva en clase turista

http://www.dailymail.co.uk/travel/trave ... -A380.html

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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 06 Jun 2015 06:34

La vivienda dificilmente es irrepetible, lo que es irrepetible es su localizacion... Ahora bien, cuantos lugares primes existen y cuanta gente con dinero para gastar sin mirar? Pues el 1% de la poblacion tiene mas de un millon de dolares... Cuales son el 1% de las mejores propiedades del mundo?

Mas de 100 millones de dolares es algo muuuy poco comun! Por lo que es dificil que se vendan propiedades de 10 o 20 millones como rosquillas, ya que hay poca gente que se lo puede permitir, por mucho que como bien dices hay unos pocos que si pueden gastar 10 veces o 30 veces mas por un poquito mas de confort, como tener algo en casa en vez de ir al museo o viajar en jet privado en vez de ir en clase turista.

Tambien hay que pensar si vale la pena hacerlo, puede que si, esta persona que tiene mil millones en la cuenta, puede que gane 100 mil euros a la hora y no quiera perder una hora en el aeropuerto esperando, y prefiera pagar 30 mil dolares en su jet privado, yo prefiero pagar a alguien por que planche la ropa y hay otra gente que prefiere que le paguen por planchar, todo depende de lo que valga tu tiempo a fin de cuentas cuando lo tienes todo, lo unico que no puedes comprar es tiempo.

Luego ya que algo suba por encima de la inflacion continuamente, depende de que suba su demanda continuamente, lo cual depende de que cada vez haya mas ricos y mas diferencias entre ricos y pobres, cosa que ocurrira durante mucho tiempo, pero no para siempre, la globalizacion tambien tiene un limite, y cada vez estamos mas cerca.
Adjuntos
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 09 Jun 2015 17:37

El precio de la vivienda en España sube un 1,5% interanual en el primer trimestre
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Vigilantexx » 15 Jun 2015 11:24

Ya he comentado varias veces que ahora que las herencias se controlan (se acabo eso de comprar pisitos para la hijita) los impuestos las hacen inasumibles para muchos sobre en todo en las CCAA periféricas

http://economia.elpais.com/economia/201 ... 76169.html

Casi el 10xc de las herencias son renunciadas a día de hoy...y esto ira a peor puesto que la gente joven no tiene el efectivo para apoquinar a Montoro


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