Cuando subira la vivienda en España?

Kaizen
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Kaizen » 25 Jun 2017 12:40

Dalamar escribió:La epoca de los chollos fue 2012-2013, ahora es dificil de negociar a la baja, las graficas que pones son precios medios, pero en momentos de crisis y con paciencia es cuando encuentras el vendedor desesperado yo compre asi en Budapest por ejemplo y con una rentabilidad bruta del 10% (6% neto) por alquiler casi han duplicado precios de compra/venta.


Cierto, lo de los chollos ya lo estoy diciendo, se acabó, no hay.

Con lo de la subida de tipos, puede que tengas razón, puede que no. Eso no lo tengo tan claro.

Lo que te puedo decir es que donde yo vivo, en una ciudad pegada a uno de los motores económicos de España, los pisos siguen muy baratos. En cambio la realidad es que para alquilar tienes que rascarte el bolsillo. 600-900 € horquilla de alquiler, 70.000 € - 150.000 €. Precio de compra.

Haciendo números a mí me salen las cuentas, compras algo cercano a 90 k alquilas por 600 €. Sácale IBI, reparaciones, etc. 7.5 % de rentabilidad bruta +-.

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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 25 Jun 2017 13:20

7.5% de rentabilidad bruta, me parece muy justo... Me gustaria ver algun ejemplo de piso en compra y alquiler en la zona para analizarlo.

Ya que habitualmente los pisos con mayor rentabilidad no tienden estar en las mejores zonas, ni en las que tienen mayor potencial de revalorizacion, por ejemplo la rentabilidad en un barrio bueno de Londres es la mitad que en uno regular de Manchester, pero hay motivos para ello, y suelen ser motivos relacionados con los dolores de cabeza que puedes tener al alquilar, por lo que habria que mirarlo detalladamente.

Los gastos, impuestos etc... son elevados en España, seria interesante ver un caso concreto y hacer los numeros de verdad, lo normal es que un 40% de la rentabilidad se te vaya en gastos e impuestos, por ejemplo en Emiratos es muchisimo menos, yo diria que no pasa del 10% si lo haces bien, en UK si es un 40%, quiza algo menos en Hungria, estoy seguro de que en España pasas de largo el 40% y cuento con que te lo gestionen, no con hacerlo uno mismo ya que el tiempo de uno tambien tiene un coste, y hablamos de gestion de busqueda de inquilino (la paga el inquilino en unos paises, en otros no), de desperfectos, de impuestos a la propiedad y de impuestos a las rentas etc...

Y el coste de buscar inquilino, no es solo que tengas que pagar a una agencia como en Hungria, tambien que no te lo hagan de forma optima y tengas vacantes, si lo haces adecuadamente no tienes que tener vacacantes, todo es cuestion de analizar bien el mercado y poner el precio correcto, algo que por ejemplo hago yo mismo en Emiratos, en Budapest quien me lo gestiona lo hace muy bien y en Filipinas por la lejania he tenido mas problemas aunque he conseguido inquilinos da largo plazo en ambas propiedades (una es una empresa) y ya me he podido olvidar del tema.

Lo que quiero decir es que hay que analizarlo a fondo, una grafica dice un poco de la hstoria del mercado, pero hay mucho mas que extraer e investigar para ver si vale la pena, un 7.5% bruto en España, se puede convertir en un 4% neto que con la demografia que hay, se me ocurren muchas otras inversiones mucho mas pasivas y tranquilas que pueden darte esa rentabilidad y tener un potencial superior de revalorizacion, simplemente una cartera diversificada de acciones con dividendos amplios, una estrategia cubierta de opciones etc... Dara Cobas y/o Azvalor un 5-6% de revalorizacion a largo plazo cuando su historico es de 3 veces esa rentabilidad? (Y eso sin tener que buscar inquilinos, ni complicarse, buy&hold puro)
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Kaizen » 25 Jun 2017 13:40

Concuerdo con lo que dices, de que habría que ver el resultado neto de la operación, quitando los impuestos. Y viendo el resultado final.

Con lo de rentabilidad también tienes razón, pero ahí y con lo que expongo juegan diferentes variables. Yo no me apalancaría en bolsa, en cambio para comprar una vivienda que quede cerca de un núcleo de trabajo si. Te dejan dinero, pagas unos intereses pero si luego vas a sacar más no hay problema.

A parte, de que jugamos más variables. Si compras ese piso, te mudas él, y alquilas una habitación, aún sacas más. Y si decimos que ese piso está a 20 minutos de una universidad en transporte público y dicho transporte público es un metro/tren que está al lado de casa, el piso se pelean por él.

(Los datos concretos te los envío por un sitio más privado)

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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 25 Jun 2017 13:51

Yo me apalancaria en bolsa en casos muy concretos, yo no me he apalancado nunca con ladrillo, al final todo prestamo en ladrillo es una perdida de rentabilidad y si lo puedes hacer con cash tienes menos riesgo y no necesitas pagar porque te presten el dinero, en bolsa te puedes apalancar sin necesidad de dinero prestado.

Lo de que el piso este bien hubicado es muy relativo, una empresa con gran posibilidad de crecimiento como por ejemplo NVidia o Tesla o Amazon... No tiene que ser una buena inversion, ya que puede estar cara, al igual que un piso por estar bien hubicado no tiene que ser buena inversion, ya que puede estar caro y la rentabilidad no compensar, de hecho suele ser asi, los pisos mejor hubicados ofrecen una rentabilidad inferior ya que el mercado lo ajusta todo, el dinero no se hace con empresas con mucho potencial o con pisos con buena hubicacion, el dinero se hace con precios que estan desajustados, que no corresponden a la realidad, esto suele ocurrir rara vez, en situaciones extremas como grandes crisis y en situaciones de mercado irracionales, da igual que sea una propiedad bien o mal hubicada, cada caso es diferente, por ejemplo en Abu Dhabi han subido mucho mas las propiedades peor hubicadas, mas alejadas del centro que las prime en las mejores localizaciones y es algo habitual, luego en las caidas tambien suele ser igual, las propiedades peor localizadas tienden a ser las que mas caen, es decir tienen una "beta" mayor, por lo que lo logico es en crisis comprar en peores localizaciones y cuando el mercado esta maduro pasar a buenas localizaciones si no te atreves a vender del todo, pero habitualmente los gastos de compra y vente no te dejan hacer esto en inmobiliaria, en mercados lo que se suele hacer es comprar small caps en mercados bajistas maduros (los valientes hasta se apalancan) y rotar a bluechips en mercados alcistas maduros.
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Re: Cuando subira la vivienda en España?

Mensajepor Dalamar » 22 Sep 2017 13:26

Como ya dije otras veces, los chollos en ladrillo se vieron en 2012, cuando la gente tenia maximo panico, se podian comprar cosas a precio de saldo, si en teoria la vivienda bajo durante algo mas tiempo, pero dejaron de verse esos chollos y ya no habia tanto panico, el momento de comprar es cuando la tasa de caida baja, aunque sigamos viendo caidas...

Y ahora que? Pues los fundamentales mandan, la demografia es pesima, yo dudo mucho que despues de esta recuperacion la vivienda suba mas que la inflacion de media, en el largo plazo, por supuesto.

A corto/medio, pueden hacer repuntes por la mejora de la economia, pero muy puntuales que se daran la vuelta cuando la economia se enfrie, pero los precios de burbuja de aquellos tiempos, no los vera nuestra generacion...
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