Granada- Buy to let- AirBnb

Vigilantexx
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor Vigilantexx » 01 Mar 2016 16:27

Estoy de acuerdo que salvo que la prima de riesgo repunte y España termine como Grecia (algo que en cualquier no descartaría) el valor del capital se debería mantener o incrementar ligeramente

Lo que no me convence es el lío de la gestión del Airbnb, creo que termina siendo un trabajo de casi media jornada y solo compensa si no tienes otra cosa que hacer y aceptas el impacto en tu vida privada de estar pendiente de los inquilinos con sus entradas y salidas. Y si haces "outsourcing" esos gastos se terminan comiendo la rentabilidad. Yo creo que hay que buscar al menos un 15xc de rentabilidad bruta para que traiga cuenta y tener un margen de seguridad.

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alejperez
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor alejperez » 01 Mar 2016 16:38

En España también tendría en cuenta el tema impositivo. Con las nuevas modas políticas se va a castigar fiscalmente la vivienda, y más si no es la residencia propia. Además, lo "inmobiliario" es más fácil de crujir a impuestos.

JoseCas
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor JoseCas » 01 Mar 2016 20:54

Cierto es que España no es el paraiso de los inversores, y que con los mediocres que nos gobiernan no es descartable acabar como Grecia aunque yo en principio no lo veo el escenario mas probable.
Lo de sacar un 15xc de rentabilidad estaria genial pero mediante alquiler inmobliario lo veo muy dificil,otra cosa es que tuvieras buenas plusvalias con la venta.
Si me decido lo gestionaria yo mismo posiblemente con un amigo. Si hubiera que dedicarle una hora cada 3dias en entregar llaves y cambiar sabanas... seria señal de que tiene alta ocupacion!!Ciertamente es un poco coñazo pero mas tiempo dedico a mirar cotizaciones, investigar otras historias o escribir en este foro jeje.

En cuanto a los impuestos pues no se la verdad,tendria que investigarlo. Lo primero es que se pongan de acuerdo para formar gobierno que al paso que vamos me ha dado tiempo a vender el piso y siguen con sus teatricos de negociaciones. Ya en serio, no se si en la situacion en la que esta España y con un mercado inmobiliario que apenas empieza a repuntar y los bancos con un monton de viviendas...tendria mucho sentido castigar fiscalmente la vivienda. Aunque todo es posible en Españistan.

Skydoo
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor Skydoo » 04 Mar 2016 00:18

Yo ayudo a un familiar a alquilar varias viviendas en airbnb en Tenerife sur en una zona no muy turística pero sí de costa. (No es legal pero él lo hace y declara impuestos como si lo fuera).

Tienes que tener en cuenta que para tener evaluaciones positivas hay que tener todo perfecto. Muy muy limpio todo, tener toallas, secador de pelo, kettle, tostadora, exprimidor... vamos, todo lo que te pidan. Wifi y tele es indispensable también. Y muchos llegan a horas muy malas: 2 de la madrugada. Luego hay que pagar electricidad, agua, basura, ibi... Al final no es tanta la rentabilidad y da mucho trabajo, pero sí se gana más que con un alquiler normal. Tenerife tiene la ventaja que se alquila casi casi todo el año. Mi familiar está jubilado y encantado de conocer extranjeros y practicar su inglés. En invierno viene gente de su edad y los lleva de paseo.

Tienes que mirar otros perfiles de airbnb en Granada y estudiar la competencia para ver lo que puedes ingresar de verdad.

JoseCas
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor JoseCas » 04 Mar 2016 00:52

Gracias por la informacion, ya he mirado practicamente todos los perfiles de AirBnb de la zona aunque no puedes saber a ciencia cierta si cdo un piso sale ocupado en ciertas fechas es pq el dueño no lo oferta en esa fecha o pq esta alquilado. En general la ocupacion por la zona centro de Granada y Albaicin es aceptablemente buena por lo que yo llevo viendo este ultimo par de meses.
Granada es una ciudad cn cierto potencial, por la Universidad,Sierra Nevada de diciembre a Abril, la Alhambra y el Albaycin durante todo el año,buen clima...y la supuesta futura mejoras de infraestrucfuras,puerto de Motril y aeropuerto y llegada del Ave y metro.
Aun asi,he de reconocer que España no esta entre mis paises favoritos para inmobiliaria,lo de Granada seria por poder gestionarlo yo mismo cn colaboracion familiar ahorrando costes de agencias..
Me baso tb en que 80000€ en una zona prime de Granada me parece un precio razonable por lo que incluso con alquiler de larga temporada y futura venta en unos años veo dificil no sacarle una minima rentabilidad razonable.
Si no es mucho preguntar,¿cuantas horas semanales puedes dedicarle a la gestion y que rentabilidad media crees que le esta sacando tu familiar?

JoseCas
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor JoseCas » 04 Mar 2016 01:12

Respecto a lo de que muchos llegan a horas como las 2 de la mñana' pues no se. No se si tendra que ver cn la actividad del aeropuerto de Tenerife pero no creo q sea lo mas habitual ni razonable.
Tu puedes poner una hora de Check in y check out como cualquier apartamento de agencia,hotel,hostal..otra cosa es lo flexible que quieras ser para no perder ni un cliente pero en los cientos de comentarios que he leido no he visto ninguno que haga referencia a llegadas a esas horas. En cuanto a que tienes que tenerlo todo perfecto bueno como cq otro alojamiento,incluso te diria q hay pensiones muy cutres en Granada y con alta ocupacion. Claro a mayor calidad mejor precio y perfil del cliente.
En Airbnb creo q ademas de eso es muy importante el trato persona q le des al cliente,recomendaciones de visitas,bares,experiencias,rutas senderistas.. y en ese sentido conozco Granada a la perfeccion. Ejemplo tonto:hace 2años aloje a un vasco durante 15dias en el piso que tengo en Granada y le di una serie de recomendaciones sobre rutas senderistas,bares de tapas y le deje una bici y se fue encantado.
Mi idea seria añadir algun plus como un par de bicicletas para alquilar a modico coste, ofrecerle experiencias en SPAs...que se encuentran a precios baratos en Groupon...

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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor Skydoo » 04 Mar 2016 10:47

El tiempo en contestar al cliente y aceptar reservas lo hago yo y no me supone casi tiempo. Pero si intento contestar lo antes posible, tengo la app en el movil.

Lo que lleva tiempo es la limpieza y recibir al cliente. Mi familiar tarda unas 2-3 horas en limpiar cada vez que llega alguien. Date cuenta que hay que lavar sabanas y toallas tambien. Es por eso que hace ofertas por todo el mes y prefiere alquilar un mes entero para no tener que limpiar. En invierno sobre todo viene gente que se queda dos meses y cosas asi.

No se la rentabilidad pero te puedo decir que un alquiler normal son 400 euros + electricidad y agua; y con airbnb pues le saca unos 900 mensuales de media brutos. Doblas ingresos pero aumentas los gastos tambien. Si pagas a alguien para la limpieza y gestion te come todos esos ingresos de mas.

JoseCas
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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor JoseCas » 04 Mar 2016 11:10

Si,lo mas trabajoso que yo veo es de limpieza, sabanas y toallas..pero doblar ingresos creo que merece la pena. No se si en Granada se consigue esa rentabikidad o no. Si conozco un italiano que esta sacando una pasta en Granada,compro un piso y ya tiene 3 con airbnb,uno de ellos una propiedad bastante lujosa con vistas a la Alhambra..y le va estupendamente,pero un solo caso no es significativo.
La limpieza la haria mi madre con lo que el beneficio quedaria 'en familia' y seguramente volveria a mi en forma de compra de pañales...jeje,que mi peke sea el 1er y unico nieto tiene sus ventajas :mrgreen:
Lo veo una operacion relativamente de 'bajo riesgo' porque aunque no diera una gran rentabilidad por Airbnb, seria una inversion aceptable para alquiler de largo plazo y posterior venta e incluso en el peor de los casos en unos pocos años que conseguife yo traslado a Granada podria vivir yo en ella cdo no se ocupe.
De momento sigo estudiando la ocupacion de los pisos de la zona,viendo la legislacion que parece que va a ser favorable en Andalucia y comparando con otras opciones que barajo como comprar en Malaga,Budapest u otros paises.

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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor Skydoo » 04 Mar 2016 12:49

Si te hace la limpieza tu madre es una inversion buenisima. Jaja. :)
Esperemos que se legisle a favor. En Canarias sigue el tema parado, el lobby hotelero tiene mucho poder. Pero hay muchisima gente que alquila asi y no tengo conocimiento de que se haya sancionado.

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Re: Granada- Buy to let- AirBnb

Mensajepor felixsainzyanguas » 05 Mar 2016 00:14

Josecas, creo que tus números son realistas, no coincido con las plazas, creo que es mejor 4, el pido no es muy grande y es preferible 4 por 50€, que 6 por 60€ (por ejemplo). Menos desgaste y sobre todo el perfil del inquilino.
En un mercado cambiante y como decís un poco "alegal" tendrías que esforzarte para ocuparlo al máximo y si te pilla un cambio regulatorios o lo que sea, recuperar cash cuanto antes.
Trabajo te dará mucho, pero contando con personas cercanas será mas facil y mas barato.
Lo de mezclar inquilinos de larga estancia con corta estancia, no lo veo. Quien esta a largo no le gusta encontrar caras nuevas cada día en su casa.

Haz números, estas muy lanzado, no te arrepientas de embarcarte pero tampoco de perder un viaje.

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