Coste de comprar para alquilar en el extranjero

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Dalamar
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Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor Dalamar » 22 Nov 2015 10:07

Cosas a tener en cuenta:

Coste de Agencia:
- Coste de compra y de venta.
- Quien paga en cada caso, el propietario o el comprador.
- Coste de verificar cargas.
- Coste de abogados.
- Coste de poder notarial.
- Coste de verificar que las facturas estan pagadas.
- Coste de verificar que las cuentas estan al dia con la comunidad.
- Coste de buscar un nuevo inquilino.
- Que ocurre si el inquilino se marcha antes?
- Hay un gasto por extender el contrato del inquilino?
- Si hay parquing, hay un gasto de gestion adicional?
- Coste de gestion de la propiedad, cuanto cuesta si la propiedad esta vacia?
- Coste de inspeccion de la propiedad.

Impuestos:
- Impuestos a la hora de comprar y de vender, impuesto sobre plusvalias.
- Impuesto anual sobre la inmobiliaria.
- Impuestos sobre las gestiones de las agencias.

Gastos bancarios:
- Costes asociados con cambios de divisa.
- Costes de mantenimiento de cuentas en el pais.
- Costes asiociados a transferencias desde el agente a el propietario.

Otros gastos:
- Viajes al lugar
- Seguro
- Amueblar + coste extra por la gestion por parte de la agencia.
- Reformas + coste extra por la gestion por parte de la agencia.
- Cambio de cerrojo cada vez que se cambia de inquilino.
- Coste de gestion de la contabilidad.

Costes indirectos:
- Vacantes
- Impagos
- Destrozos
- Reformas periodicas
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felixsainzyanguas
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor felixsainzyanguas » 23 Nov 2015 00:16

Posibles impagos, robos o desperfectos por parte del inquilino, incluso el gestor,...
Hacerlo a distancia te permite un peor seguimiento

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Vigilantexx
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor Vigilantexx » 23 Nov 2015 17:55

Está claro que a distancia es más complicado pero si se busca algo fuera de España es por qué la rentabilidad y la posibilidad de apreciación de capital se espera que sea mayor.

En cuanto a inquilinos y agencias en España tengo experiencias en mi familia y con amigos espeluznantes por no contar que cada vez la fiscalidad de esos alquileres está más controlada (los bancos ya monitor izan ingresos de más de 300 euros...el precio de la banca por estar intervenida)

felixsainzyanguas
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor felixsainzyanguas » 23 Nov 2015 23:46

Coincido, el posible beneficio esta sobre todo en la revalorización.
El alquiler es un añadido, pero es más importante la realización que el alquiler

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Dalamar
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor Dalamar » 27 Nov 2015 08:01

Yo no diria tanto.. mi experiencia es que necesitas al menos un 9% de rentabilidad bruta para obtener una rentabilidad neta del 4%, menos de eso no suele compensar.

Luego hay casos y casos y si te dedicas tu a la gestion te puede compensar mas... Por ejemplo una persona retirada con 3 o 4 propiedades para gestionar, puede vivir bien de ellas realizando poco esfuerzo.

Habitualmente cuando compras propiedades en buenas zonas que rentan 10% o mas bruto tienden a subir de precio ya que los inversores se dan cuenta, ojo qu digo buenas zonas, ya que hay propiedades que rinden mucho pero estan en zonas conflicitvas y el rendimiento es muy teorico ya que los destrozos e impagos en la practica deterioran esa rentabilidad, por ejemplo en UK, la rentabilidad en determinadas zonas de Manchester y Liverpool es mucho mas elevada que en las ciudades del sur, pero los problemas tienden a ser mucho peores...
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MAH
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor MAH » 24 Ene 2016 00:08

Voy a poner aquí un post que escribí hace tiempo que creo tiene que ver con el tema:

Cuando compras un piso para inversión tiene que cumplir ciertas cosas:

- pagar al contado, nada de hipotecas.
- que no pierda valor. En esto influyen varias variables, pero la principal es la ubicación y tipo de edificio
- que puedas sacarle dinero, ya sea alquilando o vendiéndolo en un futuro más caro por la revalorización (época dorada)
- que puedas salir rápido, que puedas convertirlo en efectivo sin mayor problema


Un piso que cumpla estas condiciones, está caro, es normal, simple oferta y demanda. Si encuentras un chollo es suerte de estar en el momento adecuado con el fajo de billetes en la mano.

Yo puedo comprar un piso de 120.000 en San Blas y los únicos que van a alquilarme son latinos. Y seguro que al tercer mes, dejan de pagar o hay que estar encima de ellos, riesgo de que te destruyan la casa, etc..
El edificio no será gran cosa, con derramas grandes, y al ser gente humilde y de pocos recursos, no van a tenerlo todo arreglado y al día.
El piso en 10 años valdrá 70.000 u 80.000 y será difícil de vender.

Y en el caso de que en un futuro me regresase a España, yo no me voy a meter en San Blas, con lo que tendría que alquilar o comprar otro piso para mi.


Si compro en Argüelles:

- el piso seguramente mantendrá su valor, ya no pongo que se revalorice, pero es posible
- muchos están ya remodelados, con lo que no tendré grandes gastos futuros
- los propietarios suelen tener más poder adquisitivo y mantienen mejor el edificio
- puedo alquilar a estudiantes por la cercanía de la universidad, que por lo general no dan problemas y acabando se van.
- si me regreso, es un piso donde viviría, no tengo que comprar otro
- relativamente fácil de vender

Si ando buscando un piso para vivir yo, porque trabajo en Madrid:

- Pues me puedo ir a un barrio medio y comprar algo por 200.000 o 250.000.
- El hecho de que se revalorice en un futuro o que se pueda alquilar, es secundario.
- el hecho de que se venda rápido o no, tampoco es decisivo


Ves las diferencias?


Cada ciudad, barrio y edificio tienen un ciclo de vida. Hay que saber en que momento está cada uno.

Normalmente esos pisos de 100 y poco que dices dentro de Madrid, están:

- Situación global: mala. mercado inmobiliario en recesión y no se le espera recuperación
- Situación de la ciudad: Madrid, es buena. No es Soria, por ejemplo, donde la población envejece y disminuye y no hay trabajo ni turismo ni nada.
- Situación del barrio: Suelen estar en barrios humildes o barrios que en un pasado fueron buenos pero que se han venido abajo. Un barrio puede subir, como hizo Chueca, por ejemplo, pero es algo a muy largo plazo y depende de muchas variables. Es bueno buscar que barrios están en el ciclo ascendente. Ya no habremos comprado tirados de precio, pero aún habrá margen de maniobra para vender en un futuro.
Estos barrios humildes, San Blas, Carabanchel, Villaverde, etc, crees realmente que tienen futuro? Barrios a las afueras, algunos multiculturizados, eficicios e instalaciones viejas, sin valor arquitectonico, etc.. Los jovenes prefieren irse a San Chinarro, Ensanche de Vallecas, etc... Casas nuevas, con centros comerciales...
- Situación del edificio: seguramente mala. Son edificios de los años 70 u 80, que estan a punto de necesitar una remodelación profunda. Quien va a pagar esa remodelación? el morito del 2ª A? eso va para abajo en picado.
Aún en el caso de que tu edificio sea nuevo o este remodelado. Los vecinos, què? los edificios colindantes afectan el valor del tuyo.


No es negocio. Aún en el caso de que compres barato, alquiles y te salga todo perfecto y nunca te dejen de pagar. En 10 años habrás perdido dinero, en derramas, en impuestos y en la depreciación del piso.

Los pisos baratos tienen mejor relación inversión/beneficio a la hora de alquilar. Porque un alquiler no baja en Madrid de 500€, aunque sea un zulo inmundo en un sotano. Y por mucho que sea el barrio de Salamanca, el alquiler tiene un tope. Proporcionalmente sale más rendimiento en el zulo. Pero eso es solo un pequeña parte de la ecuación.

Es como esos que decían que compraban un piso con hipoteca, lo alquilaban, según ellos se pagaba el piso solo y acababan ganando dinero. El 90% de esos han palmado pasta, por solo ver uno de los datos.

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Dalamar
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor Dalamar » 24 Ene 2016 00:30

Gracias MAH, excelente recopilacion de ideas, muy interesante!

Yo opino lo mismo, todas mis propiedades siempre han sido propiedades en las que yo viviria encantado, por localizacion, edificio, vecinos etc... creo que es algo muy importante!
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JoseCas
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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor JoseCas » 24 Ene 2016 18:36

Muy interesante tanto la recopilación de costes expuesta por Dalamar,como las ideas aportadas por MAH. Cuanto se aprende en este foro.
Yo tb tengo por principio no comprar una propiedad inmobiliaria que no me pareciera buena para mi.
Habrá quien prefiera buscar gangas donde poder meter hacinados a 15marroquies...en barrios marginales e incluso puede que ganen dinero no lo sé pero yo al menos no creo que durmiera muy tranquilo, ni moralmente ni por los posibles destrozos...

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Re: Coste de comprar para alquilar en el extranjero

Mensajepor Dalamar » 24 Ene 2016 18:45

Yo no lo hago por motivos morales, si 15 marroquies "quieren" vivir hacinados es su problema, lo mismo pueden decir de muchas casas de Españoles en Londres, cosas parecidas he visto y yo en mis inicios hasta he compartiendo habitacion el Londres...

El problema que veo con barrios malos es que no suele compensar, suben menos de precio, la rentabilidad tiende a ser mejor si, un 30-50% mejor, pero impagos, destrozos etc... Te comen en gastos, pero lo peor es el tiempo que pierdes y los dolores de cabeza, en un barrio bien, lo normal es alquilar y casi olvidarte.

Cuando tienes una propiedad en la que vivirias tu contento, duermes mas agusto, a no ser que hayas pagado un precio desorbitado.
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