Burbuja inmobiliaria en Colombia?

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Dalamar
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Burbuja inmobiliaria en Colombia?

Mensajepor Dalamar » 01 Mar 2013 18:47

Lean esto:

Hace 10 años cualquier tonto podía tener vivienda. Si eras hijo de familia estrato 3 podías comprar algo en estrato 3, si eras hijo de estrato 4 también podías en tu mismo estrato. Estratos menores la tendrían más difícil, pero eso siempre ha sido así.

Bajo el entendido de que un profesional mínimo pertenece al estrato 3. Hace 10 años estando recién graduado, este profesional podría tener un salario de $800.000 mensuales. Los costos de alimentación para ese entonces no sobrepasarían los $90.000 mensuales, menos $60.000 de transporte y si vive con sus padres no tendría gastos de arriendo y servicios. Esto le permitiría ahorrar $650.000 mensuales.

Un apartamento decente para 3 personas (papá, mamá e hijo la familia típica en estrato 3) costaba más o menos 40 millones de pesos. Es decir, que podría ahorrar durante 5.1 años y comprar su vivienda de contado. Si ahorraba menos, por ejemplo solo $300.000, su vivienda le hubiese costado 11 años de trabajo.

Siendo el año 2013 las cuentas son las siguientes:

Supongamos que usted es un profesional recién graduado, de una universidad promedio. Su salario como mínimo tendría que estar en 1'200.000 mensuales. Wow, las cosas ya van mal. Repitamos el escenario de hace 10 años. Gastos de alimentación: $150.000, gastos de transporte: $110.000. Vivir en hotel mamá cero pollitos. Con una vida austera podrías ahorrar $940.000 al mes.

El valor del metro cuadrado en Bogotá en estrato 3 debe estar en 2'300.000. Un apartamento para 3 personas debe tener 80m2 aproximadamente. Eso quiere decir que el apartamento debe valer más o menos 216 millones de pesos.

Sumamos por acá , restamos por allá, dividimos esto entre aquello, cachete con cachete, pechito con pechito ... Y nos dá que hay que vivir como un monje la medio huevonadita de 16 años para comprar un apartamento de contado. Joder, no pierdas el tiempo, mejor comprate un carro y vive la vida loca.

Y si suponemos que la persona no es tan ahorrativa y que solo ahorra la mitad de los 940.000 al mes. "Tan solo" le tomará 32 años. Eso supera la edad productiva de una persona normal. Que carro ni que carro. Comprate un deportivo a crédito, vive joven y muere joven. No puedes, ni debes esperar 32 años para tener vivienda propia. Serás un anciano cuando la termines de pagar y la única vieja buena de más de 50 años es Amparo Grisales. ¿Y a una de 20 años, teniendo tú más de 50 años como le vas a responder?

Las cuentas para estrato 5 no son más alentadoras. Asumamos un salario de 3'000.000 al mes (un buen salario para un recién graduado). Un nivel de ahorro de 2'000.000 mes para no vivir como monje. El valor apartamento de 80m2 vale 240 millones de pesos. Es decir, tendría que ahorrar durante 10 años.De hecho las cuentas son tan tristes, que los hijos de estrato 5 y 6, acostumbrados a vivir en casas grandes y espaciosas, tienen que vivir en estratos 4 o menos. Las nuevas generaciones están teniendo menor calidad de vida que las de sus padres.

La situación es tan grave que las personas de 20 a 30 años están prefiriendo comprar tablets, celulares inteligentes, autos, TV LCD y LED, Direct TV, portátiles, viajes y lujos etéreos, porque el tener una vivienda propia no les es viable. De hecho, los lujos etéreos han bajado de precio y la vivienda se ha disparado. Cuando yo tenía 20 años (hace 18 años) un computador valía 2 millones de pesos, hoy vale millón y medio.

Las siguientes señales nos indican que si hay una burbuja.

Las personas no pueden comprar vivienda en el mismo estrato al que históricamente pertenecen. A no ser que obtengan puestos directivos, la familia les ayude o tengan golpes de suerte como herencias u otros.
Los valores de los arriendos son increíblemente bajos comparados con los precios de compra. Si compras un apartamento de estrato 4 o 5 con suerte lo lograrás arrendar a un 0.4% de su valor comercial. Es decir, que recuperarías la inversión después de 20 años.
Una rápida visita a sectores como Colina Campestre, Salitre etc nos dejará ver la gran cantidad de avisos de se vende o se arrienda.
Los proyectos nuevos ya no se venden a la misma velocidad de antes.

En países desarrollados como USA y España la burbuja inmobiliaria la inflaron los bancos. El bajo valor de los créditos y los prestamos a los insolventes. Pero aquí no ocurre eso, los prestamos de vivienda son difíciles de conseguir y hay que demostrar ingresos. Los bancos ya aprendieron la lección en la época del UPAC.

Entonces, ¿Si no son los bancos, quienes están inflando la burbuja?

Mis tías, mis abuelas , sus tías y sus abuelas. Todo ese cucherio tienen algo en común: Pensiones y casas. Esas dos generaciones son las únicas que tienen exceso de liquidez. Están todas pensionadas, reciben salarios de profesionales, no pueden gastar mucho porque no tienen energía para gastarse la plata, ya no tienen hijos que mantener y la mayoría han terminado de pagar sus casas. Lo otro que tienen son casas, valiosas y gigantes casas. Casas que ya no necesitan, casas que se quedan solas al irse los hijos, casas costosas de mantener, casas que los constructores pagan a precios exorbitantes.

¿Qué hace una viejita con sus ingresos asegurados por la pensión y una cuenta bancaria con 700, 800 o 1000 millones de pesos en la cuenta de banco de la casa que ha vendido?

Yo me compraría un PORSHE o un Mercedez Benz convertible... pero mis tías no. Los autos descubiertos les hacen daño para el reuma. ¿Un viaje por el mundo? Menos, salir a caminar una ciudad sería una tortura, con las rodillas jodidas, la cadera partida y la artritis. Darle la plata a los hijos y los sobrinos... si. Esa si. Pero a mi no me ha llegado un peso.

Por lo tanto, solo les queda una opción para invertir el dinero y tener algo que dejar al momento de morirse. Y eso indiscutíblemente solo se logra con la finca raíz. A las tías poco o nada les importa que la rentabilidad no supere el 4.8% anual. Es lo mismo que da un CDT, más la valorización. Además, da una agradable sensación de seguridad y es algo bonito para heredar.

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Re: Burbuja inmobiliaria en Colombia?

Mensajepor funzador21 » 18 Jun 2014 18:06

Es verdad lo que ldices, hoy en dia en colombia mas barato te sale invertir tu dinero en tecnologia y viajes que comprar una casa, ya que no nos dan la oportunidad para adquirir una vivienda propia digna y en el lugar que uno quisiera.

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Dalamar
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Re: Burbuja inmobiliaria en Colombia?

Mensajepor Dalamar » 18 Jun 2014 20:50

Bienvenido funzador21!

Que vale una propiedad en Colombia? Nos puedes poner algun ejemplo? Como estan los alquileres? Cuanto han subido recientemente?
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